Что происходит на рынке недвижимости? Высказываю свое личное мнение, потому что история продаж у каждого Специалиста своя.
До Указа президента № 278, то есть до 7 сентября 2023 года была невероятно высокая активность. Сделки, консультации одна за одной. Не успевала выставлять объекты, как находились покупатели. Скорый поезд несся на всех парах, думали, что этому не будет конца и края. Но уже в июне у меня появилось предчувствие, что к осени все может резко измениться. Слегка поторапливала своих клиентов, аргументируя причины. Мне верили, стоимость не завышали. Не то что ниже рынка, как раз нет - ровно по границам.
Итак, к сентябрю, практически все, взятые на эксклюзивный договор квартиры и дома были благополучно проданы. Довольны, как продавцы, так и покупатели. Большая часть объектов клиентов, которые проживают на постоянной основе за границей, либо наследственные, когда наследники являются нерезидентами. Чем больше писала статей & историй продаж в своем Блоге, тем больше обращались ко мне люди именно такие клиенты. Не все, к сожалению, услышали меня о том, что необходимо поторопиться с продажей. Часть из них верили, что время есть, успеют. «Так нам не к спеху. Куда бежать? Недвижимость то никуда не денется? Сначала съездим в отпуск. Займемся потом когда-нибудь…»
Сентябрь показал, все планируемое лучше осуществить сегодня, потому что не знаем, в каком настроении придет к нам завтра. В эфире наступила тишина. Звонков по вновь взятым объектам критически мало. Новые как-то особо не прибывают. Объектов в базе Realt.by меньше не становится. В БТИ по ул. Богдановича, дом 153 регистраторы не перегружены.
Так в чем же причина? Банки кредиты выдают. Процент по ним не растет. Ставка рефинансирования заморожена.
1) Неумолимо растет курс доллара. Продажи проводятся в национальной валюте, однако привязаны к долларовому эквиваленту. Рынок пусть и медленно, но затормаживается. К сожалению, многие Продавцы продолжают жить в иллюзорном мире своих желаний, не хотят верить в реальность от которой закрываются в своей Meta вселенной. Как бы находясь между виртуальным и реальным миром.
2) На рынок вышло много уверенных в себе Продавцов, которые категорически не хотят заключать договора с агентствами – имеют право. При этом Собственники редко понимают, чем живет в данный момент рынок, его тенденции, куда он движется, не ориентируются в ценообразовании, завышают стоимость своих объектов, аргументируя тем, что у соседа квартира хуже, а продал дороже. Рынок постоянно колеблется, соседу могло повезти с покупателями. Возможно в то время в районе не было альтернативы, вот и купили. Когда же в микрорайоне масса одинаковых предложений, не факт, что ваше будет интересным. Стоять в очереди, рассчитывать: «На Авось?»
3) Искусственно выросли цены на продаваемые объекты недвижимости. И это очень большая ошибка. Потому что доходы у населения не растут, с кредитами тоже есть вопросы. Еще в июле банки пересмотрели выдаваемые кредитные суммы на определенные зарплаты. А именно, снизили их практически в два раза. Стало много отказов по запросам на получение кредитных средств.
4) Совершая холодные звонки агенты убеждают Продавцов, что продадут даже дороже. Те соглашаются, подписывают эксклюзивный договор с АН. Верят в волшебство и магию. Покупатели же ужасаются высокой стоимости, просто туристят по рынку, надеясь на разум продавцов. Разум молчит, объекты не продаются.
5) Новостройки – двигатели прогресса. Можно приобрести квартиру с рассрочкой платежа на годы. Опять же кредиты с банками-партнерами. Многие покупают, имея другую очень даже неплохую недвижимость. Зачем? Вкладывают денежные средства в новое современное жилье. Что планируют делать со своим, где живут сейчас? По-разному. Сдавать. Оставляют для подрастающего поколения. Либо, переедут в новое, а это выставят на продажу.
ДЛЯ ПРИМЕРА:
В ЖК Комфорт парк в январе 2023 года было много не проданного жилья. В августе в отдел продаж стояла очередь за квартирами. Раскупили практически всё, несмотря на то, что стоимость квадратного метра выросла. Парковочные места в паркинге тоже улетели мгновенно. ЖК Северный берег еще в далекой перспективе, а народ раскупает прям с котлована. ЖК Уютный то же самое. Прочла, что там даже выбирают кто достоин быть покупателем. В ЖК Депо все тоже сдвинулось с мертвой точки.
СЛУХИ
!:) Регионы скупают недвижимость в Столице
Действительно в Минск едут Покупатели из регионов, но с небольшими деньгами. Только это не новость. Они всегда составляли определенный покупательский процент. Лет 10 назад достаточно сильно раскачивали лодку на рынке недвижимости. Весной в апреле - мае ехали покупать квартиры для студентов пятых курсов, которым пора было, покидая общежития искать квартиры для постоянного проживания. Конец лета, осень августа - октябрь покупали для поступивших в Высшие и специальные учебные заведения первокурсников. Именно тогда родители чад активно ехали в Минск с целью покупки недвижимости.
Сегодня же региональные покупатели сначала продают свою недвижимость, добирают кредитными средствами для покупки в Минске. В регионах недвижимость стоит гораздо меньше, чем в столице. Поэтому, когда слышу утверждение, что региональные Покупатели скупают недвижимость в Минске, удивляюсь этой странной уверенности. Год назад действительно был небольшой бум, когда вкладывали деньги в столичную недвижимость в арендное жилье. Однако Беларусь – не Россия, регионы не столь обширны, а финансово обеспеченные тем более.
!:) Россияне скупают Белорусскую недвижимость
Мечтать конечно не вредно, однако! Прежде чем так утверждать стоит включить логику. Зачем россиянам недвижимость в Беларуси? Зачем скупать квартиры в Минске, тем более в новостройках? Лет 20 – 15 так делали с целью перепродажи. И это работало. За годы все изменилось. Инвестиция в Белорусскую недвижимость для россиян так себе прибыль. Здесь больше рисков, чем возможностей. Рынок не стабилен, стоимость кв.метра в новостройках достаточно высока. Для перепродажи так себе история.
*** У меня часто спрашивают: «Покупают ли россияне у нас недвижимость, если да, то какую?»
Летом были звонки от российских пенсионеров, которые хотят переехать в Беларусь. В основном людей интересовали частные дома в красивом месте – лес, озеро, река. Да и бюджет у них был весьма невысок. До Минска и его ближайшего окружения финансово не дотягивали. Запросы были разными: Стильный современный коттедж площадью от 160 до 220 кв метров. Желательно одноэтажный. Со всеми коммуникациями в доме. Ухоженный земельный участок 15 – 20 соток, окружен высоким забором. Обязательно полноценная баня, желательно бассейн. Все это в коттеджном поселке с приличными соседями. Не далее 10-15 км от Минска, в лесу, на берегу озера. И чтобы с развитой инфраструктурой. По стоимости максимально 50 тысяч долларов. Был аналогичный запрос за 30 тысяч. Когда сказала, что за такие деньги можно купить только домик в деревне. Женщина ответила: «Я же не царские хоромы покупаю, всего лишь небольшой коттедж поближе к Минску. За 350 тысяч долларов я и в Подмосковье найду. Только таких денег у меня нет.»
При покупке загородной недвижимости у нерезидентов возникают немалые трудности с тем, что нельзя приобрести в собственность дом с земельным участком, когда он в частной собственности. Можно лишь когда зем.участок в аренде, что бывает редко, либо в пожизненно наследуемом владении. Тогда участок еще до регистрации сделки по заявлению переводят в аренду. В случае, что земельный участок в частной собственности, его еще до договора купли-продажи его надо расприватизировать, а уж после заключать договор купли-продажи. Либо искать родственников, друзей среди белорусов, оформлять покупку дома с участком на них, а уж после приведения всех документов в порядок, опять совершать договор купли-продажи на свое имя.
*** ПРО КВАРТИРЫ
«Не понимаю почему в Минске такие высокие цены? Хочу купить квартиру 150 – 160 кв. метров с тремя спальнями, гостиной, кухней-столовой столовой, из каждого жилого помещения обязательно отдельный выход на свою лоджию. Окна в пол. Качественный ремонт, полностью упакованная мебелью и техникой. Желательно чтобы никто никогда ничем не пользовался. В доме от 2018 г.п. В центре Минска, с видом на лес или парк и обязательно на водоем. Люблю утром пить кофе на лоджии, смотреть на воду, а вокруг щебечут птички. Максимально по стоимости - эквивалент 150.000 евро.» Запрос был в 2019 году. И не один. Прям шквал желающих переехать в Минск.
- Прошу прощения, но в центе Минска нет построенных домов в парковой зоне с видом на озеро. И что в вашем понимании центр? Если следовать вашему запросу, то надо рассчитывать на стоимость квартиры от 350.000$.
Мне кажется, комментарии излишни.
*** ЗАПРОС в 2022 году
- Продаю 2-ую квартиру в Бирюлево. Тысяч этак $170.000 реально получу на руки. Подберите мне три однокомнатные квартиры в центре под сдачу в аренду и двухкомнатную в новостройке метров так 70 с качественным ремонтом, чтобы в центре. И еще, чтобы тысяч сорок долларов осталось на жизнь пока не найду работу. Я привык ни в чем себе не отказывать. И скидывает мне ссылку на рекламу квартиры, стоимостью в эквиваленте $140 тысяч.
- Так квартира стоит 140 тысяч долларов. При том, что ЖК Променад - это далеко не центр.
- Как 140 тысяч долларов? Я же вижу стоимость в рублях? Марина, вы не верно посчитали.
- Так как мы живет в Республике Беларусь, цены на сайтах недвжимости в национальной валюте - в белорусских рублях, а не в российских.
Не знаю приезжали эти люди в Минск, нашли ли что для себя? Никогда не понимала, почему россияне считают Минск глубокой провинцией, где все должно стоить копейки. Но это уже истории прошлых лет.
*** ИНВЕСТИЦИИ
Покупать российским гражданам квартиры в качестве инвестиций - для сдачи в аренду? Тогда кто-то должен управлять этой недвижимостью, оплачивать налоги, контролировать арендаторов, заключать и расторгать договор аренды, ремонтировать если что-то сломалось в квартире. Хорошо, когда есть родственник согласный этим заниматься, а если нет. Да и доход от такой инвестиции не большой. Опять же коммунальные платежи в таких квартирах невероятно высоки, потому что, как правило, никто не зарегистрирован. А после, когда решат продавать, необходимо оплачивать налог, как нерезидентам. Может и не сильно большой получится, так как будет с разницы между покупкой и продажей. Опять же все зависит от рынка в данный момент. Получается больше вопросов, чем выгоды.
13.10.2023 год
#20_лет #моей #жизни #20_let #moej_zhizni
#вся_жизньРабота #vsya_zhiznRabota
#СпециалистБелорусскогоРынкаНедвижимости
#SpecialistBelorusskogoRynkaNedvizhimosti
#kogda_lyudi_lyubyat_chto_delayut
Комментарии