ЗА ЧТО ПЛАТИТЬ АГЕНТСТВУ, Я И БЕЗ НИХ ВСЕ ЗНАЮ. ИЛИ НЕ ВСЁ? ПО КРАЙНЕЙ МЕРЕ, МОГУ ОБРАТИТЬСЯ К СПЕЦИАЛИСТАМ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ НА ЛЮБОМ ЭТАПЕ ПРОДАЖИ.
Сегодня все чаще Продавцы хотят самостоятельно продавать свою недвижимость. Зачем платить агентству недвижимости деньги, когда все можно и самим. По сути ничего незаконного, да и особо сложного в этом нет. Про квартиру свою все знаю, ни псих, ни алкоголик, пользоваться компьютером умею, а если что дети помогут. А на сэкономленные деньги, починю машину.
Разместил на паре сайтов рекламу, сиди и жди покупателя. Правда агенты достают звонками. Но ничего, у меня нервы крепкие – выдержу.
И ходят Соискатели квартир, смотрят, задают вопросы, уходят. Торгуются. Приходят со своими непроданными квартирами, с кредитами, с рублевыми депозитами. Приходит молодежь, а после с родителями, которые живут в далеком пригороде. Все ходят и ходят, никто не покупает. Тратят наше время, и у всех одни и те же вопросы: «Какая ваша окончательная стоимость?» «А что вы в итоге хотите получить?» «А что насчет торга? Вы же не думаете, что кто-то вам даст столько, сколько вы просите за свою квартиру?»
Что за вопросы такие глупые? Хочу столько денег, что указал в рекламе. Пару лет назад соседка продала не квартиру, а нору крысиную задорого. А наша вон красавица какая, в тысячу раз лучше соседской. Пол в квартире еще мы с отцом клали. Доска настоящая, не то что сейчас ламинат какой-то. Да и окна не пластик, натуральные деревянные рамы, очень даже крепкие, квартира дышит. Нет денег, нечего ходить.
Так или иначе думают многие Продавцы, выставляют самостоятельно свою недвижимость на продажу потому что это просто, как хлеб в магазине купить. И находят Покупателей. А те покупают впервые и не понимают, как не попасть впросак с этакой самостоятельностью. Тем более, что, если глубоко изучить все судебные процессы возврата квартир прежним продавцам, признание сделок ничтожными, мошенничества со стороны продавцов и не обязательно предварительно задумавших это заранее, нет. Просто по незнанию или уверенные, что ничего никогда не всплывет, никто не узнает, ведь это мелочь. Однако при продаже вторички выплыть может все что угодно. Даже когда квартира в собственности одной семьи.
1) Приватизация – кто участники? Были ли вы в браке, когда начали приватизацию? А когда завершили? Если да, то была ли это одна и та же супруга? Использовали ли вы квоты или за деньги? Если использовали квоты, тогда согласие всех участников приватизации. Ведь квоты начислялись всем членам семьи, даже несовершеннолетним детям, проживающим в квартире и прописанным в ордере. А если за это время, пока выплачивали приватизацию, кто-то из членов семьи умирал, то его доля делилась на всех. Даже если не открывали наследственное дело.
С приватизацией вообще бывают чудеса. Начал приватизацию с одной супругой, завершил уже со второй. За это время у обоих супругов новые семьи, новые дети. Однако обе супруги (супруга) должны давать Согласие на продажу. УПС! Хорошо, когда отношения не испорчены. Члены семьи разлетаются по разным городам и странам. И приходится разыскивать на разных континентах родственников или бывших родственников для подписания необходимых документов.
ИСТОРИЯ ПРОДАЖИ
В приватизации однокомнатной квартиры, площадью 27 кв.м участвовал Марк Антонович – отец, Андрей – его сын, Мария – супруга Андрея. После молодые разошлись, образовались новые семьи. Марк Антонович переехал жить к своей законной супруге, там зарегистрировался, через годы умер. С новой супругой Леной у Андрея родилась дочь, стало тесно, решили улучшать свои жилищные условия. Продать однокомнатную квартиру и купить трехкомнатную. Нашли покупателя, подобрали встречный вариант, стали готовится к сделке. И тут выясняется, что у Марка Антоновича на его долю есть наследники – его мать Марья Тихоновна и второй сын Юрий. Хотя они не были участниками приватизации данной квартиры, не были зарегистрированы и не проживали.
Андрей с братом и матерью не общались многие годы, он наотрез отказывался соглашаться с тем, что им принадлежат доли в квартире. Сверху добавилось, что у Марии – его первой супруги тоже есть доля в продаваемой квартире.
После долгих споров, нервов, крика, психов и выяснения отношений за несколько дней до сделки собрали всех дольщиков у регистратора БТИ.
В итоге отказ от выделения долей в собственность и согласие на продажу однокомнатной квартиры 27 кв.м давали:
- первая супруга, как участник приватизации
- вторая супруга, как зарегистрированная в квартире
- мама Андрея, наследница доли
- брат Юрий, наследник доли
Казалось бы, все так просто – продать и купить. Андрей был уверен, что является единственным собственником, никаких проблем не возникнет с его продажей. Около полугода продавал сам, не хотел ничего никому платить. Квартиру выставил по завышенной стоимости, покупатели приходили, но столько денег не давали. В итоге устал и обратился ко мне. А если бы не обратился, сам нашел покупателей, не уверена, что довел бы продажу до конца. Чтобы Андрей услышал нас, пришлось организовать 4 консультации у разных регистраторов БТИ, проводить часовые переговоры по телефону, выступать в качестве психолога, мирить его с мамой и братом, уверять, что бывшая супруга ему не враг - достаточно только позвонить и поговорить с близкими ему людьми просто по-человечески, а не высказывать детские обиды.
2) Квартиры ЖСК. Та же по сути тема. Когда и как выплачивали пай.
ИСТОРИЯ ПРОДАЖИ
Супруги Алла Павловна и Григорий Мефодьевич. У них двое детей Арина и Сергей. Супруги вступили в ЖСК и начали выплачивать пай вместе. Через годы Григорий Мефодьевич умирает. Алла Павловна вступает в наследство на его долю в наследство. Арина, к тому времени уже совершеннолетняя, пишет отказ от вступления в наследство в пользу матери. Сергей – несовершеннолетний, у него пусть и небольшая, но есть доля в наследстве. Через пару лет после этого Алла Павловна выплачивает весь пай и становится собственницей квартиры. Нигде в документах не указано, что Сергей наследник доли в квартире.
Пай был выплачен в 1992 году. До сентября 2022 года никто не думал о том, что у Сергея есть в квартире пусть и небольшая, но доля, да и он сам не знал об этом. Когда решили квартиру продавать, стали разбираться и этот нюанс неожиданно выплыл.
Не знаю, смогли бы сами продать квартиру, если бы не обратились ко мне и моему риэлтеру Юлии Стрелкович за помощью. Потому что были утеряны практически все документы по квартире, вступлению в наследство, свидетельство о смерти супруга.
Покупатель на четырёхкомнатную квартиру был найден за пять дней. Но у них была своя непроданная 2-ая квартира в соседнем квартале, они нуждались в улучшении жилищных условий.
Пока я продавала их квартиру, стала собирать документы по четырёхкомнатной.
По нотариальной доверенности обратилась в Нотариальный архив. А там оказалась Алла Павловна Миронова 1948 года рождения. А наша Алла Павловна Миронова 1946 года рождения. Я позвонила ей, оказалось, что, когда она выходила замуж, меняла фамилию и паспорт, ей по ошибке написали неверную дату рождения. По жизни это не мешало. А когда пришло время оформлять пенсию, об этом вспомнила, поменяла паспорт паспорт, указала настоящую дату рождения - 1946 год. Но в Архиве то запись осталась старая. Спасибо работнику Архива, которая за 5 дней нашла некие документы, подтверждающие, что Алла Павловна Миронова 1946 г.р. и 1948 г.р. один и тот же человек.
Сделка, несмотря на все сложности прошла. Хотя Сергей, к сожалению, деньги за свою долю у мамы отжал. Не смотря, на то, что у него была собственная 2-ая квартира, полученная по льготному кредиту в новом доме. Спасибо мама, что ты помогала нам выплачивать кредит своей пенсией.
Для того чтобы сделка благополучно завершилась, пришлось обращаться за помощью и консультациями к нотариусу, регистратору БТИ, адвокату. А также к медиатору (Юлия Стрелкович) – для проведения переговоров с Сергеем.
3) Незавершенная приватизация - денег нет, квартиру надо продать. Одна надежда на покупателей. Взять в качестве аванса необходимую сумму, погасить, снять обременения и продать.
4) Наследство. Масса всяческих нюансов и юридических вопросов.
5) Продажа по Доверенности.
Здесь особенно много вопросов. Есть абсолютно реальная, весьма поучительная ИСТОРИЯ
https://kvartira-dom.by/o-nedvizhimosti-analitika-istorii/projdohi-i-projdohino/
6) Продажа, когда один из Собственников недееспособный.
7) Продажа, когда Собственник алкоголик
В моем Блоге есть серия статей на эту тему. Читайте:
https://kvartira-dom.by/o-nedvizhimosti-analitika-istorii/nedeesposobnyj-chast-1/
https://kvartira-dom.by/o-nedvizhimosti-analitika-istorii/nedeesposobnyj-chast-2/
https://kvartira-dom.by/o-nedvizhimosti-analitika-istorii/alkogol/
https://kvartira-dom.by/o-nedvizhimosti-analitika-istorii/alkogol-prodolzhenie/
8) Продажа, когда семья состоит в СОПЕ – социально-опасное положение.
9) Продажа недвижимости с несовершеннолетним собственником.
10) Продажа, когда собственник состоит на учете в психо и нарко диспансерах.
11) Совершенно простая продажа – это новостройка. Нет. И здесь могут быть подводные течения.
*** Начал строить квартиру не в браке, а завершил и получил свидетельство о государственной регистрации в браке. Совместно нажитое имущество.
*** Построил и зарегистрировал квартиру не в браке. Сделал реконструкцию, перепланировку и узаконил это уже будучи в браке. Совместно нажитое имущество, так как оплачивали реконструкцию из общего семейного бюджета. В браке получали новое свидетельство о государственной регистрации.
*** Начал строительство квартиры в браке с одной супругой, а завершил и получил свидетельство о государственной регистрации с другой. Обе дают Согласие на продажу.
Одно дело, когда вы построили квартиру не в браке, или с одной и той же супругой, у вас в Свидетельстве о государственной регистрации стоит «возникновение прав», нет кредитов, залогов под эту квартиру, вы и члены вашей семьи не состоите в психо и нарко диспансерах на учете, в СОПЕ, у вас нет детей инвалидов, и вам есть куда перерегистрироваться, и это чистая продажа – вы ничего не ищете себе взамен. Тогда все действительно просто. Главное правильно оценить свою недвижимость, не завышать стоимость, заранее хорошо изучить рынок, каким образом проводить финансовые взаиморасчеты - на территории Республики Беларусь расчеты производятся только в белорусских рублях. В валюте других стран запрещены.
Когда у вас появится покупатель, у него деньги на руках, не кредитные, не на банковских счетах, желательно оформить свои взаимоотношения – заключить соглашение об условиях совершения сделки, либо предварительный договор с авансом или задатком для обеспечения исполнения обязательств. С указанием что продаете, за какую сумму, что остается в квартире, доме и так далее.
Если вы все это знаете, готовы и ваш покупатель вам доверяет, проблем нет.
Однако не все объекты недвижимости продаются так легко. Не у всех простая история. И даже если вы сами нашли покупателя, у вас есть вариант обратится к Специалистам агентств недвижимости за помощью в сборе документов, подготовке и проведению сделки.
Такая услуга называется ГОТОВАЯ СДЕЛКА. Ее стоимость 60 базовых.
Достаточно только позвонить Специалисту, получить консультацию, Собственнику (или собственникам, если их несколько) прийти с оригиналами документов на отчуждаемую недвижимость и личными паспортами, не забыть конечно покупателя с личным паспортом и суммой аванса или задатка о которой вы заранее договорились.
ЧТО ВХОДИТ в эту стоимость?
- консультация
- заключение предварительного договора, в котором оговариваются все условия предстоящей сделки. Составляется список, что остается в квартире после продажи. Сроки, в которые продавцы снимаются с регистрации и освободят квартиру. Указывается дата совершения сделки. Оформляется авансовый платеж, закрепляющий все договоренности.
Оригиналы документов на отчуждаемую недвижимость остаются в агентстве, для сбора документов по предстоящей сделке.
У нотариуса Продавец дает Агентству нотариальную доверенность на сбор документов по квартире (отчуждаемой недвижимости). Агентство делает передоверие на Специалиста и тот, имея на руках две доверенности, оригиналы документов отчуждаемой недвижимости, оформляет Запросы во все организации, на основании которых сможет получить необходимые документы и справки.
Сама сделка проводится в БТИ
- сначала подписывается Договор купли-продажи
- расчеты за недвижимость производятся в банке через услугу «Безопасный платеж»
- после расчета покупателя с продавцом не покидая банка, обеими сторонами сделки подписывается Акт приема-передачи, что расчет в полной мере произведен. Получив деньги, продавец свободен. Специалист с покупателем возвращается в БТИ к регистратору, чтобы получить Свидетельство о государственной регистрации.
В 60 базовых не входит оплата Государственной пошлины, которую оплачивают продавец и покупатель при заключении Договора купли-продажи в БТИ.
На сегодняшний день нотариальная часть договора стоит 248 рублей (можно оплачивать пополам по 124 рубля каждый). Свидетельство о государственной регистрации оплачивает покупатель 42 рубля. Стоимость оформления сделки в БТИ может измениться.
Передача квартиры (любой недвижимости) производится в присутствии представителя АН – агента либо риелтора. Проверяются все счетчики, коммуналка, в том ли состоянии передают квартиру (дом, комнату, дачу), как оговаривали ранее. Необходимо оставить все ключи, документы на технику, счетчики газа (ежели таковой есть), воды и электросчетчика.
При завершении передачи квартиры (любой недвижимости) подписывается внутренний документ Акт приема-передачи проданного объекта. В котором указывается, что все в полном порядке, претензий никто не имеет.
Обращайтесь на любом этапе. Однако лучше, когда вашу недвижимость продают Специалисты с самого начала. Тогда может и не будет тех сложностей, которые порой приходится исправлять, затрачивая на это массу времени и сил.
С уважением! Как всегда, ваша Маша. Никак не Риелтор, но Специалист в сфере недвижимости Марина Гордейчик
21.11.2022 год
Комментарии