«Лучше учиться на чужих ошибках, чем разбивать коленки и лоб на своих.» (Марина Гордейчик)
⠀
☝️Сразу предупрежу, что в связи с тем, чтобы ни у кого не возникло желания скинуть этот рассказ в виде жалобы, все названия улиц, района, имена изменены. Корректность и тактичность в первую, вторую и всегдашнюю очередь. Рассказ реальная история, просто для понимания и опыта. Не надо наступать на те грабли, что наступила я не единожды.
⠀
Сегодня – начало октября 2021 г., в налоговой инспекции, где уже не раз решала вопросы своих клиентов, я не увидела ни одного специалиста с которыми работала год назад. Одни стажеры, которые идут с любым вопросом к более опытным специалистам, а со мной работал мужчина весьма преклонного возраста - глубокий пенсионер, с которым сложно разговаривать, потому что работы много, однако в этом возрасте уже достаточно сложно её выполнять быстро и качественно. Год назад я была у него на консультации, и он помог моей клиентке – проконсультировал её, как мне тогда показалось достаточно грамотно. У Алины был белорусский вид на жительство и российский паспорт. За год до этого она покупала квартиру на Street 7, которую я продавала. У меня тогда была клиентка, которая хотела продать квартиру только за белорусские рубли. Сделка прошла вполне благополучно, желание продавца и покупателя совпали. Деньги на покупку квартиры Алине пересылали её родные сын и мать из Владивостока. В договоре купли-продажи не было указано эквивалента, только бел.рубли. Ровно через год Алина обратилась ко мне, что хочет продать квартиру за те же деньги, что и купила, но уже с привязкой к эквиваленту. Всё получилось быстро, за неделю. Стала готовить документы и столкнулась с налоговой. Вот здесь я впервые – не смотря на весь мой опыт, поняла, что налоговая инспекция Эмск- района это клондайк невежд и хамского отношения к клиентам .
❗️Изначально я понимала, что если купила за 46.000 в эквиваленте и продала за 45.300 в эквиваленте, то дохода как-бы и нет ♂️. И налог платить не с чего. Я абсолютно уверенная в этом пошла в налоговую с документами, доказывающими мои предположения. Однако, как оказалось, что я ошибаюсь. Для понимания - Алина гражданка РФ, в Минске проживает по Виду на жительство, имеет гражданский российский паспорт, именно поэтому для сделки необходимо заполнить в налоговой декларацию и получить справку для БТИ. У Алины было два варианта:
1) Продавать квартиру по Виду на жительство. Тогда надо было доказать, что деньги на покупку квартиры, получены из России от близких родственников - не облагается налогом. Это означает, что мама и сын должны были прислать письменные доказательства, что именно они высылали деньги, что являются родными мамой и сыном, а не инопланетянами из другой вселенной. Алине надо было принести документы, подтверждающие родство, а мама и сын выслать письма, подтверждающие высылку денег, а ещё лучше квитанции. Тогда, она не должна нашему государству платить налоги за их получение. Девушка прям впала в шоковое состояние, потому что не хотела тревожить своих родных. Хотя мы уже разворошили гнездо, которое не надо было.
2) Продажа, как нерезидент. Эта история Алине понравилась больше. И так как мы думали, что налог не получается, то приняли решение. Я заполнила декларацию о предполагаемом не доходе, заплатила 1 руб. 30 копеек, через 5 дней получила справку и провели сделку.
* ссылка для неспециалистов рынка недвижимости:
«Если вы нерезидент, то должны оплатить налог от продажи недвижимости. Для проведения сделки надо предоставить справку из налоговой, что налог на предполагаемый доход оплачен. Когда Собственник нерезидент обращается в налоговую, то изначально оплачивает полностью налог, получает справку, идёт БТИ проводит сделку, после возвращается в налоговую и предоставляет Договор купли-продажи, где указана стоимость продажи недвижимости. Налоговая пересчитывает процент и если он совпадает с ранее оплаченным, то отпускает клиента с Миром. Если нет, то дрючит далее.
Когда же в налоговую приходит агент или риэлтор, решает вопросы своего клиента по доверенности, понятное дело, мы не оплачиваем полностью налог, так как нет у нас этих денег. И пишем предполагаемый доход 10 рублей и платим 1 руб. 30 копеек – 13% от суммы. А после уже сделки, едем в налоговую с договором купли-продажи и собственником – нерезидентом, оплачиваем ровно ту сумму, которую положено без переплат.
⠀
☝️Вся суть в том, что если налог оплачивать не надо, а у собственника деньги всё равно взяли, то вернуть их обратно можно, когда-нибудь, через месяц, наверное, при личном присутствии. А если он из другой страны и приехать проблематично, то тут уже никто не виноват. Денежкам капут.»
⠀
В итоге моя клиентка по абсолютно не понятным мне причинам попала на налог. Он небольшой конечно, однако мне было весьма неприятно услышать, что вынуждена была оплатить 35 рублей.
Когда я пришла в этот раз с доверенностью от продавца - моего клиента, он спросил у меня зная, что я агент и видя доверенность и доки на квартиру готова ли оплачивать полный налог за продаваемую российским клиентом квартиру? Есть ли у меня бланки Декларации? Почему у меня нет декларации? Знаю ли я как присвоить учётный номер, чтобы оплатить сумму предполагаемого дохода?
- Нет. Бланков у меня нет. Как присвоить не знаю. Но знаю, что должна зайти еще в один кабинет, где проверят нет ли долгов у клиента.
Чел обрадовался, что я в курсе и предложил посетить сей кабинет. Я посетила, мне поставили подпись, что долгов нет. Вернулась. Чел смотрел на меня с такой тоской, что мне стало его жалко. Он никак не мог понять, как меня куда-нибудь сплавить. Я напомнила, что надо присвоить учётный номер, на который я должна оплатить.
- Вы же не торопитесь? Пару дней подождете?
- Тороплюсь. У нас сроки. Но могу зайти или позвонить завтра.
- Позвоните и полез в журнал искать номер своего рабочего телефона.
Я ушла, понимая, что это только начало пути получения справки. А ведь у меня действительно сроки и справку получу не ранее чем через 5 дней после оплаты.
Утром следующего дня я позвонила, ещё раз позвонила и ещё. Наконец дозвонилась, объяснила кто я и зачем звоню. Напоминание, что я агент АН Квадратный метр взбодрила специалиста, и он сказал куда и как оплачивать.
- Вы только сейчас не спешите оплачивать, подождите пару часов, ещё может не будет этого номера, оплату не произведёте. Я подождала пару часов, через ЕРИП оплата не прошла, вечером зашла на почту и БИНГОооооо!!! Всё оплатила. Утром позвонила в налоговую сообщила об этом. Специалист задумался и засомневался в правдивости моих слов и попросил привезти квитанцию в налоговую, которая расположена у чёрта на рогах – 3 дня пешком и 4 на Оленях. Однако, я напряглась, приехала и мне пришлось ждать. На входе стояла строгая тётка в белой блузе и синей юбке – страж порядка и сказала, что никаких квитанций принимать не намерена, назови ей специалиста и в общую очередь. Я взяла квиточек, подождала, отдала – всё, вроде.
Сделку назначили на 8 октября – пятница, 10.00 утра, чтобы успеть до 16.45 – конца рабочего дня налоговой инспекции. Как в воду смотрела. Сама сделка прошла быстро и легко – никаких проволочек, даже то, что покупатель был иногородний и задержался в дороге, планов не нарушило. И вот, поехали, как честные граждане, в налоговую к чёрту на рога. Мой клиент долго сомневался надо ли? Ведь квартиру получил в наследство от матери, сам он подполковник российской армии, воевал в горячих точках, выводил войска из Афгана, на самом деле человек организованный, уравновешенный, спокойный. Я убедила, что надо и поехали.
Нас там не ждали – это понятное дело. Я подошла к Администратору, сказала зачем приехали, сказала к кому, в какой кабинет.
- Кто вы такие?♀️ Назовите Фамилии-имена-отчества. К кому именно пришли, назовите Имя-отчество-фамилию. Тётка разговаривала так грубо, что я забыла, как зовут специалиста♀️ – у меня такое бывает, когда на меня повышают голос, впадаю в ступор и всё на свете забываю.
- Мы пришли к пожилому мужчине из 106 кабинета. Пришли честно оплатить налог, - ну прям детский монолог получился.
- Вы что не знаете, как зовут инспектора?♂️ – заорала тётка.
- Нет, - пискнула я, краснея.
- Тогда зачем вы вообще сюда приехали? – ещё громче заорала тётка.
- Марина, вообще то если мы здесь не нужны, так пошли они тогда лесом. Поехали домой.
- Евгений, если мы не оплатим сейчас или в течении 5 дней после сделки, вас разыщут в России и через суд взыщут деньги со штрафом. Не стоит оно того.
Злобная тётка администратор, как коршун стояла на страже с остановившимся взглядом. Я потыкала в кнопочки и взяла талон. Через пару минут нас вызвали в 106 кабинет. Инспектор с усталым видом посмотрел на меня и всю компанию.
- Вот, здасьте, мы пришли платить налог.
- Зачем пришли? Платите и тогда приходите.
- Куда? Что? Сколько?
- Не понимаю, вы кто? Агент? За что вам деньги только платят? Вы обязаны посчитать вашему клиенту налог, заполнить декларацию – купить её в киоске союз-печать (охренеть❓❓❓), а ко мне прийти с квитанцией об оплате, – выдал нам налоговый инспектор.
- Что простите, я должна? Посчитать налог? Купить бланк декларации? Где? Простите её купить? А вы тогда зачем здесь сидите?
Мужчина смотрел на меня несчастными глазами, и я поняла, что театр начинается с билетных касс.
- Уважаемый, если от нас ничего не надо, то видимо мы поедем. У нас ещё далёкий путь впереди.
- Куда? Поедете? Налог оплатили?
- Нет. Мне кажется, что я не обязан это делать. Да и судя по всему это никому не надо.
- Присядьте. Давайте ваши документы.
Евгений сел и завёл разговор, о том, что воевал и так далее. Инспектор спросил, где воевал? Оказалось, что он тоже и там воевал. Только возрастом он постарше, прошёл более тяжёлый военный путь. Нашлись общие точки соприкосновения. Евгений всё надеялся на скидку и понимание. Инспектор долго клацал по кнопочкам компа, шевелил губами, считал, хмурился, сердился, вставал, ходил подходил к принтеру, возвращался, опять подходил – часа полтора всё это было. Евгений заполнил декларацию, мы ждали, когда инспектор назовёт сумму налога, он не называл. Я подсчитала сама два варианта и один нам нравился более. Но у специалиста компьютер не хотел высчитывать именно такой налог. Он долго переводил что-то в белорусские рубли по майскому курсу, считал, пересчитывал и у него не складывались цифры.
- Мы будем оплачивать с 10% вычетом. Не буду вдаваться в математические выкладки.
- Нет. У меня не получается так посчитать. Давайте 13% от оценочной стоимости БТИ. Оценочная стоимость была невероятно мала и в итоге Евгений оплатил 6.700 $.
- Да ладно, скажете вы, фигня разница.
- Возможно, - соглашусь я. Если только не одно ☝️Но!!!
⠀
☝️Читайте дальше и поймёте
Евгений негодуя, собрал бумаги со стола инспектор, и мы собрались уезжать. Время было 16.20, то есть оставалось всего 25 минут до окончания рабочего дня налоговой инспекции, а нам надо было выгодно поменять деньги оплатить, вернуться, отдать квитанцию.
- Возвращаться обязательно? Может я вам на вайбер скину фото квитанции что оплатили? Я увидела испуганный, неуверенный взгляд инспектора и поняла, что он очень боится, что мы уйдём и не оплатим налог. А после у него начнутся серьёзные проблемы, возможно он потеряет работу. Как бы меня не вывел из себя этот человек, я прониклась его военному прошлому – с огромным уважением отношусь к людям, прошедшим горячие точки, выжившим, не спившимся, не размахивающим своими орденами, не кричащим об этом на всех углах. Мой низкий поклон этим ЛЮДЯМ.
- Дайте мне пожалуйста ваш номер телефона, мы оплатим, я вышлю фото квитанции вам на вайбер. Ведь пока мы произведём оплату ваш рабочий день завершится.
- Точно? Запишите. Буду ждать. Никуда не уйду из кабинета.
Мы посмотрели где самый высокий курс, поехали в банк, поменяли. Провести оплату налога в этом банке не удалось, мы поехали в Беларусбанк. Отстояли в очереди и оплатили. Я сделала фото и отправила инспектору.
Сделка началась в 10.15, завершилась в 18.00. Целый рабочий день мы потратили на одну сделку. А ведь я порой умудряюсь за это время провести 3 разные сделки с разными клиентами в двух разных БТИ – Богдановича, Папанина и опять на Богдановича. Только без налоговой.
⠀
Ровно через неделю проводила другую сделку с налоговой другого района. Когда подавала декларацию, то инспектор обронила фразу, про 20% вычет. Я навострила ушки, но она сказала, что ошиблась. Вечером на предварительном договоре в АН Фатория Плюс, узнала от риэлтора Катерины про этот 20% вычет. Вот абсолютно случайно. Попросила Юлю Стрелкович – моего юриста риэлтора уточнить ситуацию. Юля потратила немало времени, нашла и вычитала о том, что с 1 января 2021 года в налоговый кодекс были внесены некоторые изменения. Нас касается Статья 211 НК-2019 п.1.2. Последнее обновление было 26 августа 2021 года.
НАЛОГОВЫЙ ВЫЧЕТ ПРИ ПРОДАЖЕ КВАРТИРЫ НАЛОГОВЫМ НЕРЕЗИДЕНТОМ БЕЛАРУСИ
При продаже им недвижимого имущества оплачивает налог:
* либо в сумме фактически произведённых и документально подтверждённых расходов (т.е. необходимо предоставить документы, подтверждающие понесённые расходы на приобретение имущества)
* либо В РАЗМЕРЕ 20 ПРОЦЕНТОВ ОТ СУММЫ, ПОЛУЧЕННОЙ ОТ ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ (предоставляются без документов)
⠀
☝️Поясню: я писала про 10% вычет, который был ранее, а здесь указан 20% вычет. И НАЛОГОВАЯ МОЛЧИТ ОБ ЭТОМ!!!! Говорят, что первый раз об этой статье слышат!!! Это то люди, работающие в сфере налоговой инспекции, которые каждый день считают налоги???
Мой первый клиент Евгений переплатил на 800 $ больше. Это ли не деньги? Деньги конечно, пусть не очень огромные, но ПОЧЕМУ??? Он их должен был подарить нашему государству???
Сделка с продажей кв-ры по Street, 2 прошла много быстрее, качественней, без заковыков, напряга. Начали в 11.15 в 14.00 мои клиенты, благополучно оплатив налог оправились в родной Санкт-Петербург. Почувствуйте разницу, Господа присяжные.
Длинно? Сложно? Возможно, однако для кого-то полезная статья. Ещё раз убеждаюсь, что моя деятельность, как агента по операциям с недвижимостью, такая непростая, однако необходимая. Хотя многие считают, что мы зря хлеб жуём. Это их мнение . Я очередной раз с ними не соглашусь.
Благодарю всех, кто потратил свои 10 минут на чтение.
С уважением ваша – агент по операциям с недвижимостью Маша.
Никак не Риэлтор Марина Гордейчик.
15.10.2021 г.
Комментарии