«Мы все зависим в этом мире: то от погоды, то от власти, то от соседей по квартире.»
(Валентин Петрович Рычков)
Самое сложное в нашей работе это продажа долей и комнат. Весьма животрепещущая тема.
Как правило квартиры-коммуналки в обычном жилом доме получаются:
📌 после развода супругов
📌 изначально покупают квартиру по долям, а после одну долю продают
📌 умирает один из супругов, и наследники начинают дербанить свою долю
📌 одну комнату приватизировали, остальную часть квартиры нет
📌 необходимы деньги на лечение, собственник продаёт комнату, а после эта вторая комната постоянно перепродаётся. Ну и так далее. Ситуаций бывает много, когда цельная квартира делиться, дробится и начинается катавасия и постоянная карусель перепродаж.
‼️ Невыделенная доля – это, когда к примеру 2-ая квартира площадью 46 кв.метров. Комната 17 м и 12 м, т.е. неравнозначные. Супругу и супруге квартира принадлежит по ½ доле. Как выделить равные доли, когда комнаты не равнозначны по площади? Можно, когда один супруг другому выплачивает денежную компенсацию за квадратные метры. Однако, как оценить эти метры, когда тот кому надо выплатить компенсацию оценивает стоимость квадрометров по завышенной цене, а вторая сторона конечно много меньше. Это всегда дилемма, сложно найти компромисс. Лучше продать всю квартиру целиком, денежные средства поделить соответственно долям и решать дальнейшую судьбу своей недвижимости отдельно друг от друга. Ежели никак не могут договориться, то лучше обратиться к Медиаторам, либо в Суд.
Если продаётся невыделенная доля, тогда необходимо понимать, что конкретно покупаете. Какую именно комнату и почему именно эту. В этой ситуации лучше обменяться расписками, что сосед не претендует на вашу комнату и согласен, что именно её вы будете занимать. Иначе, вы сделаете допустим ремонт, и второй собственник скажет: «Круть. Я сюда заеду.» И будет прав, так как вам одинаково принадлежит квартира только по долям. Нет, лучше выделить свою долю и спать спокойно.
‼️ Долю выделяют черед суд. Кто-то из сособственников выплачивает денежную компенсацию за лишние метры другому. Тогда в судебном порядке меняются доли и выделяются уже в конкретные комнаты. Обязательно необходимо указывать и то, что есть в комнате лоджия, либо балкон.
ПРИМЕР: «Квартира по адресу ул.Трумпапа дом 01 кв.99. Общая площадь квартиры по СНБ 51 кв.м, общая-48 кв.м. В пользование Игристой Тамаре Ивановне поступает следующее: комната 15 кв.метров с лоджией 3.4 кв.метра, ну и так далее».
Выделенная комната через суд, становится абсолютно самостоятельной единицей с определённой площадью. Продавая её понимаешь, что это комната 17 метров, её стоимость такова.
‼️ Места общего пользования: сан.узлы, коридоры, прихожая, кухня – при продаже физически не делятся как доли, хотя в документах может быть прописано, что 2/3 доли во всей квартире. Многие считают, что если у него доля большая, то он может занимать большую часть мест общего пользования. Как-то раз мне пришлось ставить на место жительницу такой коммуналки, когда она заняла всю прихожую своими вещами, оставив лишь проход в продаваемую комнату. Были 2 комнаты – 19 м и 13 м с балконом, которая и продавалась, выделенная по суду. Так вот девушка считала, раз её доля в квартире больше, то и на кухне 6 м, в сан.узлах, прихожей у неё больше прав. Мне долго пришлось её вдалбливать, что покупатель не будет сидеть на ¼ унитаза и в ванной комнатой пользоваться будет всей. Та не хотела понимать, потому что нотариус и адвокат объяснили иначе. Комната не могла продаться 2 года, нашлись покупатели, где супруга на сносях, а у супруга криминальное прошлое – сидел за убийство. Когда приходили скромные, порядочные покупатели, девушка устраивала дебоши да такие что приходилось вызывать участкового, чтобы её слегка утихомирили. В данной ситуации, её быстро поставили на место, пыталась писать на меня жалобы, да быстро скисла.
‼️ Если у вас долевая собственность, то прежде чем её продавать, обязаны предложить свою долю Сособственнику, так как у него преимущественное право покупки.
1️⃣ Садитесь за стол переговоров, предлагаете определённую сумму, за которую готовы продать ему свою долю (комнату). Он соглашается. Тогда идёте в БТИ, заключаете договор купли-продажи, передаёте деньги, он получает Свидетельство о гос. регистрации на вашу долю.
2️⃣ Вы предлагаете - он не соглашается. Идёте к нотариусу, тот пишет официальное письмо с указанием стоимости за комнату или долю и высылает его с уведомлением. Почтальон приносит письмо на дом, сособственник получает его на руки, ставит подпись, что получил. Вы ждёте ровно месяц от того дня, когда письмо вручили, ежели нет ответа – выставляете комнату, либо долю на продажу именно за ту стоимость, что указали в письме. В договоре купли-продаже обязательно необходима стоять та сумма, за которую предлагали выкупить сособственнику – ни больше, ни меньше. Ежели сумму изменили в любую сторону, необходимо выслать ещё одно письмо ему и дождаться ответа.
3️⃣ Ежели сособственник сразу сказал, что выкупать не будет, его надо отвезти к нотариусу, где он напишет отказ о преимущественном праве покупки. И вы спокойно продадите свою долю, комнату.
В таких сложных ситуациях всегда правильней пригласить Специалиста по недвижимости. Главное независимого, чтобы не поддерживал ни одну из сторон.
ИСТОРИЯ 1️⃣
⠀
- Марина, обращаюсь к вам по рекомендации моей знакомой. Есть 2-ая квартира в Серебрянке. Комната 17 метров и 14 м. Мне принадлежит ¾ доли в ней, то есть 75 % от общей площади. Моему брату остаток 35 %. Хочу свою долю продать. Брат выкупать не планирует. В части его комнаты проживает моя племянница, его дочь. Сам брат в деревне у супруги. На мои звонки не отвечает, племянница установила новую дверь в комнату и замок. Я дважды вызывала милицию, двери ломали, я заходила. Мне это надоело. Моей дочери нужны деньги на недвижимость, у меня квартира, построенная по льготному кредиту. Хочу избавится от того, где не живу. Как это сделать?
По идее, если не продаётся вся квартира, второй сособственник блокирует, не получает письма от нотариуса, не идёт на компромисс, значит необходимо продавать комнату, забыть о долях. Но Жанну это не устроило. Она хотела продать именно ¾ доли в квартире вместе с частью комнаты, где жила племянница. Вопрос не решался полюбовно. Поговорила с племянницей, та сказала, что ей негде жить, за те деньги, что останутся она даже комнату не купит и останется на улице. Денег на выкуп метров тоже нету. Предложила взять кредит, той как студентке, хоть и работающей отказали. Так как я не люблю такую катавасию, мне стало жалко девушку, я решила Жанне не помогать. Тогда женщина, посоветовавшись с другими агентами, решила установить во второй комнате свой диван, шкаф и приходить туда ночевать. Так и сделала, пока её не выкинул оттуда жених племянницы. Начались драки и скандалы. Жанна звонила и рассказывала все свои истории. Я не хотела слушать, тогда стала мне писать, пока не заблокировала её телефон.
ИСТОРИЯ 2️⃣
⠀
Жили-были 2 родные сестры Антонина – старшая, Галина – младшая. В молодости Галина вышла замуж и уехала с мужем военнослужащим в гарнизон. К пенсии они осели в Калининграде, где прикупили домик и зажили тихой пенсионской жизнью. Антонина вышла не так удачно замуж, да и со здоровьем ей не повезло. Годам к 30 начались сильные головные боли, положили в больничку, выяснилось сильнейшее психическое заболевание, сопровождающееся дикой агрессией к окружающим. Муж ушёл после того, как она в приступе задушила своего ребёнка. Вторую дочь отдали на воспитание отцу. Врачи признали Антонину душевно больной, закрыли в психбольнице. Прошло время, её выпустили, каждые полгода она проходила лечение, находилась на учёте. Первый супруг скоропостижно умер, и тогда Антонина с дочерью вступила в наследство по долям. После смерти родителей сёстрам так же досталась квартира по долям. Обе были в одном подъезде, абсолютно одинаковые, на разных этажах. Галина приехала в Минск, вступила в наследство, решила за собой закрепить большую комнату. Предложила Антонине деньги и выкупила её долю в комнате. Сейчас её доля в родительской квартире была выделена в конкретную 18 метровую комнату. Она сделала там ремонт, приезжая в Минск останавливалась там. Прошло время, здоровье у Галины ухудшалось, психозы и потеря памяти стали её постоянными спутниками. Дочь с матерью не общалась после того, как та однажды пришла в детский садик за внучкой, забрала её, пошла гулять в парк. Внучка играла без присмотра, залезла на парапет, свалилась в реку и утонула. Дочь попала в больницу с нервным срывом, а мать ничего не помнила. И вот однажды, Галина получила письмо от адвоката, что комнату она получила не законно, за квадратные метры не оплатила и обязана выплатить денежную компенсацию. Иначе в судебном порядке расторгнут договор купли-продажи. 10 лет беспрерывных судов. Адвокат был под стать Антонине – вымогатель ещё тот. Когда я узнала всю эту историю, никак не могла понять, как можно судиться с психически-невменяемым человеком.
Когда Галина выиграла все суды, обратилась ко мне за помощью в продаже комнаты. История была длинной, порой до ужаса страшной, а порой ржачной, а ещё немного попахивало криминалом. Договор не заключали, Галина оставила мне оригиналы документов, у нотариуса составили доверенность быть её доверенным лицом в всех вопросах, кроме отчуждения комнаты. И так как я выяснила, что Антонина не сделкоспособная, диагноз такой, что только лишать дееспособности, но некому быть опекуном. Продажа комнаты не возможна. Можно конечно по суду, но Галина наигралась в суды на всю оставшуюся жизнь. И тут она мне звонит и говорит:
- Марина, у нас есть двоюродный племянник, хороший парень. Общается с Антониной. Лёня женится, ему негде жить. Решили свои доли ему подарить. Я свою, а Антонина свою. Он заплатит налог и все дела. За свою комнату я по стоимости с ним договорилась. Ну а с Тонькой он вопрос решит сам.
- Это конечно хорошо, но Антонина не может ему даже подарить, это же будет мошенничество, потому что после опять решит всё отобрать.
- Марина, он в курсе рисков и готов.
Сделку подготовила, провела дарение комнаты, Галина довольная уехала домой, вернув себе то, что за 10 лет потратила в судах и немного сверху. Леонид сам провёл вторую сделку. Через год звонил, консультировался по другому вопросу. Вроде всё было тихо.
⠀
☝️Тема сложная, продолжим завтра...
⠀
😎Всем удачного рабочего дня👋 Марина Гордейчик
Комментарии