РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ – ЧТО же ПРОИСХОДИТ

Июнь 2022 года. В Минске рынок недвижимости живет своей жизнью. Одни объекты улетают в считанные часы, другие вроде и не хуже, но в другом районе висят - никому не интересны. По третьим - обратный вектор - звонят, наблюдается видимость активности, Интересанты проводят много времени на показе, но предлагают сумму, много ниже рынка, что никак не совпадает с ожиданием продавца. Порой никак не могу понять из каких таких соображений покупатели формулируют стоимость, за которую готовы купить для себя недвижимость. Многие рассчитывают стоимостью за квадратный метр.

- Я готов купить эту квартиру по 1000 $ за кв.метр. Больше не дам.

И порой получается – 90 кв.метров в новостройке без ремонта предлагают 90 тыс.$ и с ремонтом, выполненным из качественных дорогостоящих материалов с техникой и мебелью тоже по 1000 $ ну 1100$ за кв метр.

И тут же в другом районе такая же красота уходит с молотка за 170.000$. Речь идет о двух очень похожих квартирах по ул.Ильянская - никак не удается продать, по ул.Чюрлениса – ушла за 4 дня.

Как для меня так наш остров (Чюрлениса) - дома стоят по кругу, а внутри был просторный пустырь, жители мечтали засадить деревьями, которых очень не хватает, вроде и неплохое место для жизни.

Года 3 года назад пустырь превратился в огромный котлован, круглогодично, с некоторыми перерывами гремели краны, долбили землю, в 8.00 утра даже в воскресенье забивали сваи, орали рабочие и вот наконец завершилось строительство гимназии, с волейбольными площадками, теннисными кортами, стало шумно и неуютно.

Как для меня лично квартира, расположенная в ЖК Променад, была бы много привлекательней – нет социальной застройки даже и близко, дома стоят на достаточно большом расстоянии друг от друга, 2 отличных торговых центров, красивый ухоженный просто огромный парк с водохранилищем Дрозды, Минск-Арена, Аквапарк, бутиками и кофейнями, ресторанами, всевозможными салонами, современными школами и детскими садами.

 

На Чюрлениса дома хоть и каркасно-блочные, но по качеству строения много хуже, чем в ЖК "Променад". Конечно развита необходимая инфраструктура - магазины, метро, парк, но все такое простое, усредненное.

Получилась немного реклама и антиреклама - мое мнение и реальность. Вернемся к теме: Что происходит в сфере недвижимости?

Начала с того, что рынок недвижимости не стоит, но живет своей неоднородной жизнью. И даже есть объекты, улетающие в считанные часы. Казалось бы, только разместила рекламу всего на три сайта, как тут же стучится покупатель.

- Квартира по Острошицкой еще актуальна? – прилетает мне на вайбер.

- Конечно, ведь прошло всего 5 минут как ее разместила, - удивляюсь я.

- А можно будем первыми? Когда показ? Мы готовы в любое время, хоть сейчас.

- Сейчас не получится, все-таки час ночи, не совсем прилично беспокоить хозяйку, может дождетесь утра?

Конечно утра все дождались, договорились с Лизой – хозяйкой о удобном для всех времени. Пришла молодая пара, посмотрели, спросили можно ли еще их близкие зайдут посмотреть?

- Без проблем, пусть приходят.

Смотрели, долго шумно спорили, торговали. Нашли общие точки соприкосновения, согласовали окончательную сумму купли-продажи. Предложили, и даже очень настаивали на том, чтобы оставить аванс за квартиру, тут же отдать собственнице в руки. Сто процентов уверены, что только так и надо делать. Сегодня дали аванс, завтра побежали записываться в БТИ на сделку.

Откуда взялась такая стрёмная схема? Да из интернета и личного опыта друзей, подоспевших на смотрины в качестве группы поддержки. Как оказалось, что опытные покупатели квартиры без агентства.

- Мы хотим вам дать 260 рублей ($100 по курсу) и забить за собой право покупки. Что-бы вы тут же сняли квартиру с рекламы, завтра запишемся в БТИ на сделку, - сходу взяла быка за рога Кристина (девушка из группы поддержки).

- Предварительный договор и аванс мы оформим завтра в офисе АН Квадратный метр. Время сейчас оговорим. В какое время вам удобно? В офисе сядем за стол переговоров, все обсудим, пропишем в предварительном договоре, укажем сумму, за которую Елизавета согласна вам продать, а вы купить. Сделаем полное описание квартиры, что в ней остается, вот тогда и дадите задаток в виде авансового платежа, ее же укажем в предварительном договоре. Ну вот как-то так правильно делать, а не нате вам 260 рублей и ударили по рукам.

- А чего-то мы должны делать как вы говорите, нам больше нравится, как написано в интернете. Мы так покупали. Пришли, посмотрели, дали задаток 100 баксов без всяких расписок, через пару дней купили квартиру. И все дела. Зачем вся эта ваша фигня с офисом.

- Супер! Документы не готовили к продаже, справки вам никакие не предоставляли, а деньги вы как передавали, собственники их хотя бы посчитали?

- Ну мы договорились, они записались на сделку, сами же ее в БТИ и оплачивали. Деньги мы отдали на подписании договора, а после они пошли в банк и их проверили за что сами и оплачивали. Это же их проблемы пересчитывать и проверять деньги, нам это не надо вовсе.

- Как это деньги проверялись после того, как вы купили квартиру?

- Иначе мы не соглашались. Мы покупатели, условия наши – не устраивает, купим другую.

- О как! Значит вы покупаете кота в мешке, а продавцы, рискуя своей недвижимостью, получают запечатанный конверт и только после перехода права недвижимости, видят, что в конверте. Отличная схема. Прям загляденье. Хотела бы увидеть автора и пожать ему руку за такие советы.

- Не, ну а что? Деньги у нас из банка, а продавцы сказали, что у них все хорошо, никаких подводных камней. Квартиру купили, пожили, продают. Какие проблемы?

- Да нет, все в пределах ваших обывательских норм. Однако мы так делать не будем.

- Да, мы бы хотели узнать Историю квартиры, но платить агентству ничего не будем. Вы же обязаны нам предоставить все проверки документов накануне сделки? Мы бы хотели ее еще застраховать, но за счет продавца, пусть она вам все оплачивает, - вступил в разговор Павел - покупатель. До этого переговоры вела его сестра.

- Продавец вашу страховку оплачивать не будет. Это ваша услуга и ежели вы отказываетесь, то вам руки не выкручивают. Не хотите, не надо. Но договор на риэлтерские услуги с агентством в таком случае не заключаем. Готовим только самые необходимые документы для сделки.

- Тогда мы сами все узнаем. Пойдем в РСЦ – нам дадут расширенную копию лицевого счета, а в БРТИ закажем Историю квартиры – это же не закрытая информация?

- Сходите, узнаете.

Конечно никто им ничего не дал. Решили обратиться к нотариусу – запись на месяц вперед или сидеть в очереди, повезет или нет. Однако в нотариальной конторе, также, как и в БТИ им отказали, сообщив, что обращаться к ним должен собственник, и собирать документы будет не нотариус, а владелец квартиры по нотариальному запросу. Иначе по запросам, займет много времени. Но запрос в РСЦ (получение расширенной копии лицевого счета - История квартиры) сделать не могут, только через адвоката или риэлтерскую организацию. Елизавета же обратилась к нам, не для того, чтобы бегать, собирать, сидеть в очередях, при этом еще оплачивать все справки. А уж тем более рисковать получать закрытые пакеты. Расчеты в банке через услугу «Безопасный расчет», все легально и официально.

- Ой, я уже не знаю, что делать. В интернете так много всего плохого пишут, что потом квартиры отбирают, деньги не возвращают, остаются зарегистрированные бомжи и те, кто сидит в тюрьме, дети в детдомах, инвалиды и недееспособные. Я очень боюсь покупать. Вот прямо не знаю, что делать? - вступила в диалог Лариса – покупатель, до этого растерянно молчавшая.

- Не покупайте, живите на съемной квартире. Ведь так спокойней и деньги останутся при вас.

- Тоже не вариант, арендные квартиры часто продают, уже устали постоянно переезжать с одной на другую, надоело тратить деньги впустую.

- Думайте, у вас есть выбор.

На предварительный договор покупатели приехали, подписали, аванс внесли. Посомневались немного, но решили договор с агентством не заключать.

Вечером у покупателей начался панический приступ страха, стали звонить и писать. Как могла людей успокоила, ведь мы с Юлей - риелтором в любом случае собираем весь пакет документов по квартире, ответственность есть ответственность. Но знаю, что многие агентства не готовят документы, не берут справки даже из псих-диспансера, потому что оказывают услугу продавцу, но не покупателю. Хотя конечно это достаточно стрёмно, потому что не раз уже убеждалась, что верить собственнику про хорошую историю квартиры так себе ситуация.

ИСТОРИЯ 1

Сколько разных историй уже у меня было, когда оказывалось, что у продавца вместо одной единственной супруги их было три и все должны были давать согласие на продажу.

С одной начал приватизацию квартиры, со второй ее завершил, а с третьей, зарегистрированной в квартире продавал. Пришлось собирать всех троих, а тут подтянулось, что участником приватизации был его отец, который умер, будучи зарегистрированным в ней, но уже проживающий в другой квартире с супругой и его вторым сыном. Наследственное дело не открывали, но у жены была обязательная доля в наследстве, так же, как и у брата. Пока собрали всех до кучи, уговорили дать Согласие на продажу, мой клиент-продавец, чуть не рехнулся от страха, что все начнут дербанить деньги по долям и ему уже нечем будет оплачивать встречный вариант. А еще на всех нужно было взять справки, что не состоят в психо и наркодиспансерах. А маме было уже под 90 лет – ничего не понимала, что и зачем подписывает. Регистратор 2 часа объяснял ей, что у нее есть доля в квартире и согласна ли от нее отказаться. Мама кивала и все твердила, что ничего ей не надо, но подписывать не будет, потому что очки не взяла и руки трясутся.

- Пусть вот Игорек подпишет, какая вам разница?

Когда у регистратора закончилось терпение, сел голос, а мой клиент чуть не плакал, мама вдруг встрепенулась, вспомнила где лежат очки, почитала Согласие и подписала. Когда завершилась сделка мы не верили своему счастью. А ведь все казалось так просто – квартира от первого собственника, чисто и прозрачно.

ИСТОРИЯ 2

Муж - дикий алкаш, жить вместе невозможно. Родилась дочь, продали наследственные квартиры, супруг забрал свои деньги от квартиры его матери и исчез из жизни Маргариты. Та, еще будучи в браке покупает себе с малышкой квартиру, делает там ремонт за те деньги, что выручила от продажи квартиры ее родителей.

Прошло 29 лет, супруг ни разу на горизонте не показывался. Через несколько лет после того, как незадачливый супруг исчез из ее жизни, Маргарита подала в розыск, после развелась и выписала его из квартиры по суду. Без него прошло треть жизни, выросла и вышла замуж дочь, родила сына, об отце давно никто не помнил. Были уверены, что помер в канаве - туда и дорога.

Маргарита решила оформить договор дарения квартиры на дочь. После решили из поселка где жили все эти годы переехать в город. Квартиру продали, купили другую – лучшую, с хорошим ремонтом. Прошел примерно год после сделки, и вдруг Папан - алкаш нарисовался на даче, вскрыл дверь, заселился, стал жить, как у себя дома. Маргарита, обнаружив его в полном неадеквате в своей кровати на даче поняла, что пришла беда откуда не ждали. Он не помнил адреса квартиры, но о том, что она была помнил, и про дачу тоже. Пришлось ей дачу ему уступить, чтобы не попер требовать долю в квартире. По документам он вообще нигде не проходил, но был ее официальным супругом, когда ее покупала, хотя уже тогда пропадал неизвестно где и не вложил ни копейки в покупку той квартиры в поселке. Так рассуждала Маргарита и скрыла сей факт, вернее не придала этому значения. По расширенной копии лицевого счета муж не проходил. Почему? Возможно причина в маленьком поселке и полном бардаке в документах.

ИСТОРИЯ 3

Летом 2021 года продавала наследственную квартиру россиянина. На вопрос: «У вас есть родные братья, сестры, которые могут претендовать на эту квартиру?» Он ответил: «Нет, я один у мамы.»

Запросили справку из нотариальной конторы: «Заводилось, ли наследственное дело и о круге наследников». Эту справку берем всегда., когда квартира наследственная.

История БТИ особо ничего не дала. А вот в расширенной копии лицевого счета увидели, что в квартире ранее была зарегистрирована некая молодая женщина, с одноименной фамилией как у матери и нашего продавца. Оказалось, что есть родная сестра, проживает в Питере. Спасибо нотариусу, которая подняв все документы смогла дать разъяснение. Умершая (мама) разделила все имущество между братом и сестрой. Она составила завещание, где указала, что квартира в Питере переходит по наследству дочери, а квартира в Минске – сыну. Я уточнила возраст питерской наследницы – не пенсионерка ли, не инвалид, нет ли обязательной доли в наследстве. Отлично – все в полном порядке, квартира продана, документы чистые. Однако выйдя из нотариальной конторы позвонила клиенту.

- Василий, вы знакомы с Татариновой Ольгой Тимофеевной, 1975 года рождения от 5 марта?

- Конечно, это моя сестра. По крайней мере так ее зовут, и дата рождения совпадает. Марина, что-то случилось?

- Да нет. Просто вы меня убеждали, что один у мамы. Других детей не было.

- Так она же не наследница на минскую квартиру, вот и сказал.

- А чем занимается ваша сестра?

- Преподает в университете высшую математику. Иногда ее приглашают читать лекции в Гарварде. А что?

- Вам повезло, что она не пенсионер и работает. А могло бы быть иначе. У пенсионеров, как и у инвалидов - людей, которые находятся на содержании государства, есть обязательная доля в наследстве, даже если их не указали в завещании. Вы зачем скрыли про родную сестру?

- Так я ж не знал. Решил, что раз мама так разделила наследство между нами, то значит квартира только моя.

- Ведь все логично, кроме того, что Василий, не зная белорусских законов неумышленно скрыл информацию о наличии родной сестры. Хотелось бы верить, что не умышленно. Хотя высока вероятность скрыл на всякий случай, уверенный в том, что мы об этом никогда не узнаем.

С историями пока завершим, вернемся к квартире на Острошицкой.

Моя клиентка Елизавета квартиру покупала 7 месяцев назад через агентство недвижимости. Продавец постоянно всех уверял, что в квартире 1980 года никто никогда не жил. Лиза уверенная в правдивости слов прежнего владельца, на предварительном договоре поделилась этой недостоверной информацией с покупателями.

Я же понимала, что такое просто невозможно. В 1980 году практически все квартиры были государственными, кроме тех, что кооперативные. Для того чтобы продать надо было приватизировать или выплатить весь пай в кооператив. Значит кто-то же изначально в ней жил, приватизировал затем продал. Так вот я получила Историю квартиры из РСЦ и БТИ. А там указано, что у квартиры было несколько переходов права, что означает - квартира продавалась ни один раз, еще квартира сдавалась семье по договору.

ИСТОРИЯ 4 – на десерт.

Искала квартиру в центре для клиентки. Нашли на Захарова отличную единицу с ремонтом. Квартиру продавала молодая семья, которая мечтала купить квартиру в этом же подъезде на два этажа выше. Продавали квартиры сами, без агентства. Пришлось мне с моим риелтором готовить сделки за одну комиссию. Документы конечно собирала только по однокомнатной. Справки из псих-диспансера продавцы трешки взяли сами, так же, как и копию лицевого счета. За 2 дня до сделки отнесла я документы в БТИ к регистратору. Тот посмотрел, зашел в базу ЕГРНИ и...

- На трехкомнатную квартиру стоит запрет на продажу. Собственник недееспособный. Нужна Справка разрешение от опекунского совета администрации партизанского района. Адрес куда переезжает, будет регистрироваться?

- Подожди, кто недееспособный? Вот справки о дееспособности братьев.

- Каких братьев? Хозяйка квартиры Вера Николаевна Тараканова, 78 лет от роду.

- Да нет, вот же оригиналы документов и копии паспортов с регистрацией в этой квартире. Марат и Николай Терехины.

Упс! Да, квартира действительно была продана, опекунский совет разрешение дал, но запрет не снят. Вера Николаевна, вернее ее опекун квартиру продал, переехали, где-то благополучно жили, но вопрос со снятием запрета до конца не завершился. Пришлось эти мне заниматься. Долго писать не буду. Спасибо специалисту, его рекомендациям, запрет сняли, для чего отложили сделку на пару дней. Но если бы квартиру продавали сами собственники, вряд ли бы им удалось это сделать быстро, а возможно и вообще бы не смогли.

Благодарю всех, кто дочитал до конца. Надеюсь мой опыт вам поможет не совершать ошибок при покупке недвижимости. Будьте осторожны, не доверяйте пустым обещаниям и уверениям.

"У нас все отлично, мы же белорусы никого не обманываем!"

*** Все имена в статье полностью изменены. Истории реальные самые настоящие.

С уважением! Как всегда, ваша Маша. Никак не Риелтор, но Специалист в сфере недвижимости Марина Гордейчик

04.06.2022