АГЕНТСТВА НЕДВИЖИМОСТИ - часть 3
В Минске каждый год открывается огромное количество агентств недвижимости. У меня такое впечатление, что где-то в недрах города прячется самка-производительница Амеба обыкновенная.
Которая благодаря физиологическим процессам постоянно делится, отпочковывается, множиться на мелкие клетки- амёбики. Те вырастая, опять делятся и так бесконечно. Практически каждый месяц появляется новое агентство недвижимости, и ты даже не понимаешь Кто это? Откуда появилось? Сколько этой детке месяцев или даже дней? Насколько можно доверять им своих клиентов.
Мои сомнения не на пустом месте. Пару месяцев назад с клиентами покупали квартиру у такого АН, правда на рынке они уже пару лет как. Цепочка из трех АН. Два крупных мастодонта и одно мелкое. Мне уже на предварительном договоре не совсем понравился процесс. Вроде все нормально, однако агент на задаток не появилась, заключал риелтор - видела его только один раз. В БТИ на сделку пришла уже другая риелтор, забрала 60 базовых и свалила. Даже справок из психо- и нарко- диспансеров не предоставили.
- Так там же нечего проверять, - говорят. Продавцы - первые собственники. Сходили в РСЦ взяли лицевой счет и все. Ну вы же из сами видели - на больных вроде не похожи.
- Так, а за что тогда платили 60 базовых, если ни справок ни лицевого вы не брали? Ни потратили ни секунды своего драгоценного времени. За то, что организовали предварительный договор, так это 30 базовых и это услуга, как для продавца- вашего клиента, так и для покупателя – моего клиента. Я же просила не жадничать, пойти на уступки. Готовы были оплатить 45 базовых. И что значит – вы же видите, что здоровы. Нет, не вижу – есть психи активные, а есть пассивные. Болезни бывают разные.
Ответа на вопросы не получила. Просто сделали дикие глаза и слились. Не хотела выяснять отношения и срывать сделки. Теперь жалею. В следующий раз - нет проверок, нет оплаты. Подавайте в суд, там и разберемся кто кому что должен и сколько.
И не то, что новые агентства - это плохо. Кто-то скажет свежая кровь, конкуренция. Здесь дело в другом. Молодое агентство – это не просто новые лица. Агентство недвижимости – это налаженная, как часы работа, наработанные схемы Это опытные, грамотные нотариусы, адвокаты, регистраторы БТИ, оценщики, специалисты по перепланировкам и реконструкциям, экстра-опытные юристы, которым всегда можно позвонить, получить консультацию, быстро записаться на сделку в БТИ, в банк на расчеты, в нотариальную контору на доверенность. Перевозчики грузов и мебели в любую точку мира, строительные бригады в помощь клиентам.
Лично мне всегда стрёмно покупать у молодых агентств недвижимость. Пусть никто не обижается, но не раз уже сталкивалась с проблемами после.
ИСТОРИЯ 1 - грустная
Продавала 1-ую новостройку на Чюрлениса, 16. Да именно в доме, где уже более шести лет, как снимаю квартиру. Взамен нужна была 2-я в Серебрянке. Доплаты не было. Нашли хорошего покупателя. А встречного варианта нет. Предложила немного изменить пожелания и посмотреть квартиру с хорошим ремонтом, но в пятиэтажном доме по стоимости дешевле, чем продавали однокомнатную. Договорились с агентом на показ. Агентство новое 2 недели от роду. Агент опоздал на 40 минут - не мог найти дом. О квартире ничего рассказать тоже не мог, даже не видел ее ни разу, с собственниками незнаком.
Ладно. Посмотрели. Понравилась. Слегка поторговались. Договорились на задаток. Я заранее постаралась узнать максимально больше об истории квартиры. Приехала подготовленной.
Предварительный договор писали 3 часа. Реально так. В офисе ничего не работало. Не было бумаги для принтера, одна ручка на весь офис, компьютер постоянно зависал и отключался ну и т.д. Оригиналы документов покрутили в руках, сделали копии, взяли задаток, все скопом отдали продавцу на руки.
Риелтор, она же директор долго выясняла у собственников историю квартиры. Никак не могла запомнить, как зовут собственницу. В итоге у меня сдали нервы. И я, не имея юридического образования, только опыт продаж, все взяла в свои руки. Рассказала информацию, которую узнала об истории квартиры, предложила подготовить документы по квартире к сделке. Собрала, договорилась в банке на проверку денег, записалась к регистратору. Сделки прошли. И вы будете смеяться, но 60 базовых директор-риелтор забрала себе.
- Марина, вы же понимаете агентство молодое, денег нет. Для нас каждая копейка важна и пригласила меня в достаточно дорогой ресторан на обед. Благодарила, пела дифирамбы, зазывала к себе агентом, горы бриллиантовые обещала.
Через неделю агентство закрылось и тут же появилось новое, с другим названием и директором. Об этом она мне сказала, когда неожиданно столкнулась с ней в БТИ.
- На прошлой неделе открылось новое агентство, туда и ушла уже риелтором. Решила, что иметь свое АН дело хлопотное и не выгодное.
ИСТОРИЯ 2 – не лучше первой
Как-то консультировала молодую многодетную семью по поводу продажи их 3-ой квартиры, построенной с привлечением льготного кредита, который был не выплачен, сумма приличная – 20 тыс.$. Мечтали ее продать, без доплаты купить загородный дом. Я предложила сначала погасить кредит, после выставлять на продажу. Пока собирали деньги на погашение, постоянно мониторили рынок, ну и понятное дело ездили смотрели дома.
Нашли дом по своей стоимости. Поехали смотреть – его продавало одновременно несколько агентств недвижимости. Вроде понравился, однако были сомнения все ли хорошо в нем? Почему такая низкая стоимость? Однако один из агентов активно уверял, что с домом все ОК! Якобы собственники уезжают. Заключили предварительный договор на покупку и выставили квартиру на продажу.
Пока продавалась их квартира, случайно узнали историю дома. Оказалось, что пару лет назад зимой лопнули трубы отопления, затопило дом и он простоял в таком виде очень долго. По стенам пошла черная плесень. Дом подшаманили, плесень закрасили белой краской и решили по-быстрому скинуть, пока проблема не вылезла наружу.
Вызвали специалистов, те подтвердили сей факт, договор с Собственниками дома расторгли. Однако не ушли из агентства, агент был такой зайка, так красиво все обещал. Нашлись покупатели на квартиру, а нового дома все нет и нет. И тут вдруг появляется предложение о Собственника. Поехали смотреть, и не то что очень понравился, подходил по местоположению, да и стоимость подходящей оказалось.
- Марина, здравствуйте. Это я - Екатерина.
И рассказывает свои истории. Я слушаю и не понимаю, я-то здесь при чем? Как продавать так кто-то, а как решать проблему так я.
- Екатерина, почему вы мне раньше не позвонили? Чем я могу вам помочь?
- Марина, мне кажется, что агентству все-равно, что мы купим. Им лишь бы сделку закрыть. А мы после того дома боимся.
- Так я ж не строитель, вызывайте специалистов из БТИ, пусть смотрят, делают оценку.
- Марина, он нам очень подходит. Прошу, просто сходите с нами на предварительный договор.
Вот не хотела я этого делать и не надо было. Нет же, пожалела семью, пошла.
Уточнила адрес дома, взяла выписку из ЕГРНИ, через свои каналы узнала историю дома – оказалась витиевато замудренной. За время строительства дом несколько раз менял собственников – переходил из рук в руки. Ими оказались два брата-близнеца, они и мутили воду во время строительства.
Пустой дом - коробка с окнами и крышей. Без канализации, водопровода, электричества, газа – даже не было проекта на него, отопления, стен-перегородок, пола и потолков, однако введенный каким-то чудом в эксплуатацию.
По словам собственников, не женаты ни разу. Согласия на сделке никто не давал. Агентство не настаивало. Оно и документы не готовило к сделке.
Для покупки этого дома надо было сначала пройти Исполком. Раз квартира построена с привлечением льготного кредита, 5 лет не прошло после погашения, необходимо получить разрешение на продажу квартиры и покупку данного дома.
Для этого существуют определенные условия: дом с коммуникациями, завершенный в строительстве, пригодный для проживания с детьми, а не просто введенный в эксплуатацию, расположенный в жилом поселке, где есть детский садик, школа, поликлиника.
- Исполком не даст разрешения на покупку данного дома, есть же условия, которым он вообще никак не соответствует.
- Так мы повесим на окна занавесочки, поставим на подоконник горшки с цветами, привезем туда стол и табуретки, еще мебель какую-нибудь. Сделаем вид, что дом абсолютно пригоден для жилья.
С таким предложением выступила риелтор на договоре. Именно в тот день неожиданно столкнулась в коридоре этого агентства с бывшей экс-директором, о которой рассказала в История 1.
- Газовый котел, батареи отопления, канализацию, водопровод и электричество тоже из дома вместе с занавесочками и горшками привезете? Вы вообще когда-нибудь видели недостроенный дом, где нет ничего?
- Нет, я живу в городской квартире.
Я аж поперхнулась от недоумения и услышанного. Промолчала по поводу компетенции сего риелтора.
- Вы меня конечно простите, но все это похоже на развод чистой воды.
Исполком разрешение дал. Никто на место не выезжал, что покупают не видели.
Сделка прошла. Меня, понятное дело не пригласили. Хозяин-барин.
Из проданной квартиры семья с тремя несовершеннолетними детьми переехала в съемное жилье. Когда наконец дом достроили, обратились в БТИ на Папанина, заказали техпаспорт. При обмерах специалисты БТИ выяснили массу нарушений.
Оказалось, что дом построен не на участке, а на техническом проезде. Не знаю, как удалось братьям собственникам ввести этот дом-недострой в эксплуатацию, построенный не на участке, договориться со всеми службами и специалистами БТИ, получить технический паспорт и свидетельство о Государственной регистрации.
- Марина, здравствуйте, у нас проблема. Вы можете нам помочь? И рассказывают с подробностями. Я, как всегда включилась в решение чужой проблемы. Дала им телефоны специалиста землеустроителя и своего адвоката.
Порекомендовала обратиться к начальнику БТИ.
При обращении с заявлением к начальнику БТИ получили ответ, что работник, которая оформляла документы на данный дом, ушла в декретный отпуск и уволилась. Хотите подавайте в суд и доказывайте ее вину.
По сути, прежде, чем покупать дом мои клиенты могли вызвать специалистов БТИ на проверку состояния дома. Не вызывали, решайте сами проблемы. Что купили, с тем и вошкайтесь.
Обратились к адвокату, та их отговорила, сказав, что выиграть суд у БТИ конечно можно, но это долгое и достаточно дорогое мероприятие. 100% гарантии не даст, потому что сами накосячили при покупке дома.
Вопрос с огромным трудом, но решился. Повезло, что семья многодетная. Но денег пришлось вложить, влезли в долги, благодаря специалисту землеустроителю решили все официально.
- Екатерина, вы же заключали покупательский договор на риэлтерские услуги, оплачивали 75 базовых, вам сделку страховали. Идите к директору АН и выясняйте с ними отношения. Подавайте на агентство в суд, если откажутся вам помогать выпутываться из проблемы. Почему вы опять обращаетесь ко мне?
Обратились в то агентство, а его уже нет. По тому адресу другое с новым названием. Риелтор с которой я тогда спорила, работает, но на звонки не отвечает. Как только поняла кто ее разыскивает, отключила контактный телефон, в офисе агентства не появлялась. Ее пытались отловить не раз, все тщетно. Она просто скрывалась от клиентов.
Директор же АН, чудесным образом оказался в отпуске. Но по сути ведь это уже другое АН, возможно и директор другой. Адвокат посоветовала подать в суд на агентство и риелтора. Стали искать дома договор с агентством, а его то нет, вообще все бумаги бесследно исчезли. Но я, то помню, что был. Сама читала предварительный договор и второй на риэлтерские услуги. Еще обсуждала нюансы, просила удалить штрафные санкции, которых было неимоверное количество. И подписывали договора на моих глазах, я видела, как в папку складывали. Еще подумала, что агентство новое, вывески нет, а папки уже заказали.
На саму сделку понятное дело меня не пригласили, у клиентки попросили показать папку с договорами, якобы что-то там забыли подписать, отвлекли. Хоп!!! Все договора исчезли, подменили на другую в которую положили Договор купли-продажи, техпаспорт и свидетельство о Государственной регистрации. В суд клиенты не пошли, устали от нерешаемых проблем, спустили все на тормозах.
ИСТОРИЯ 3 – хорошая 
Правда она не про молодое агентство, но небольшое и про большое тоже. И даже
напишу, так как о хорошем.
Продавала 3-ую квартиру стандартной планировки в Зеленом луге. Разъезд на две двухкомнатные с доплатой в этом же районе. Нашли покупателей, стали искать встречные варианты. Сложно, денег в обрез, желания у клиентов завышенные.
Наконец нашли – одну продавало АН Твоя столица - агент Наталья, вторую АН Недвижимость - линия закона – риелтор Анастасия.
Спасибо Наталье пошла на встречу, уговорила продавцов снизить стоимость до наших возможностей. Со второй квартирой было много сложнее. Ее продавали все, кому ни лень, и собственники тоже. Почему так? Квартира наследственная, шесть наследников. Трое жили в Гомеле, трое в Минске. Все пожилые, с проблемами со здоровьем, у одного сломана нога. Минчанин самый из них прыткий решил самостоятельно поиграть в продажу, хотя по сути заключили договор с АН Недвижимость – линия закона.
Когда я наткнулась на это объявление, то зацепила только низкая, подходящая стоимость. По фото квартира была убита в усмерть. Я созвонилась в Анастасией, посмотрели квартиру, выяснила ситуацию, решили идти на задаток. Но зима, гомельские пенсионеры ехать в Минск не хотят – холодно, скользко, далеко, дорого.
Предложили им подписать предварительный в гомельском офисе агентства. Не знаю, как хватило у Насти терпения, мы столько раз с ней созванивались, а ведь ей после надо было со всеми еще раз переговорить, что к вечеру у меня садились связки. И это же не единственная сделка в работе была. Другие никто не отменял.
Несколько дней ушло на то, чтобы всех собрать на предварительный договор в одно время в двух разных городах. Вроде как уговорили, у тут мои клиенты стали капризничать, высказывать свои Фе и недовольства. За те две недели подготовки, сбора документов, решения всех совместных вопросов, мне стало казаться, что окружающий мир сузился до одной этой сделки. Мне даже снились все эти люди и их голоса. Как выдержала Настя – молодая мама с семимесячным ребенком на руках вообще не представляю.
День был сложным и тяжелым – 3 сделки в разных агентствах, с большим количеством людей. Сначала мы продали свою трешку. После поехали в АН Недвижимость - линия закона. Провели с ними. В процессе выяснилось, что мои молодые покупатели забыли дома паспорта. Сидели их ждали. После того, как оформили сделку по первой 2-ой квартире, поехали в АН Твоя столица и провели там сделку – оформили договор купли-продажи второй двухкомнатной квартиры.
Позже как-нибудь напишу полную историю этой сделки. История знатная, потому что нюансов не счесть. Опыт приобрела еще тот - самый, что ни на есть крутой.
Но сегодня статья не про сделки, а про Агентства недвижимости, о том для чего мы собственно на рынке недвижимости существуем, о согласованности и несогласованности наших действий. Ведь все зависит от качества нашей работы, профессионализма работников всех звеньев - пройдут сделки или нет, останутся довольны клиенты нашей работой, или будут жалобы и недовольства. Конкретней - доверие к нам Специалистам рынка недвижимости, нашей работе.
Справились, все три агентства сработали прекрасно, никто никого не подвел. Моя клиентка, за мучившая меня своими капризами и бесконечными претензиями, вышла из АН Твоя столица уже с договором купли-продажи, выдохнула и говорит
- Марина, вы просто супер. Провести такую сложную сделку, выдержать мой несносный характер, выполнить все пожелания, ни разу не повысить голос, когда я трепала вам нервы.
Передайте пожалуйста благодарность Анастасии и Наталье за профессиональную работу и выдержку.
ИТОГ
Так что или кто все-таки продает недвижимость?
СПЕЦИАЛИСТ - не важно какое агентство большое или малое, здесь главное профессионализм, желание работать, вселенское человеколюбие и невероятное трудолюбие – лучшие человеческие качества *агента по операциям с недвижимостью или *риелтора.
* Риелтор – юрист, несет ответственность за юридическую часть сделки.
* Агент – находит объекты для продажи, фотографирует, занимается рекламой, выезжает на показы объектов, консультирует, находит покупателя, организовывает предварительный договор и задаток, собирает документы для сделки. Совместно с риелтором и клиентами организовывает саму сделку в БТИ и расчеты в банке. После освобождения объекта продавцами, передает квартиру покупателю.
АГЕНТСТВО НЕДВИЖИМОСТИ - это работодатель, наша крыша, офис, решение финансовых вопросов.
Многое зависит от того, кто Директор и Учредитель. В АН Квадратный метр Игорь Алексеевич Меркулов - главный человек, наш Гуру, душа, голова и глава агентства. От него многое зависит. Директор управляет агентством, делает нашу работу удобной, приятной, чтобы работники ни о чем не беспокоились, просто работали, приводили новых клиентов, приносили сделки.
И конечно же качественная реклама – без нее не привлечь к объекту покупателей, особенно иногородних.
Так что все три составляющие, как три слона на черепахе.
"Плоская Земля покоится на трёх слонах. Слоны стоят на черепахе. Черепаха плывет в безграничном океане – служит символом материального существования."
Благодарю всех, кто следит за моими публикациями, читает и оставляет комментарии. Надеюсь прочитанное вам понравилось, было полезным.
С уважением! Как всегда, ваша Маша. Никак не Риелтор, но Специалист в сфере недвижимости Марина Гордейчик.
24.07.2022 г
Комментарии