#вся_жизньРабота #vsya_zhiznRabota
Стоимость объектов на рынке недвижимости зависит от многих факторов. От экономической, как внутренней, так и мировой стабильности & нестабильности, до всевозможных политических инсинуаций. Как же часто бесчисленные Эксперты & Лже-эксперты разгоняют в социальных сетях волну своими прогнозами и предположениями о ценах на рынке недвижимости.
- В Беларуси рынок недвижимости стремительно летит вверх. Цены непрерывно растут. Застройщики подняли стоимость квадратного метра в эквиваленте на 100, 200, 300 долларов США за кв.метр. А это значит, что Покупателям стоит обратить внимание на вторичный рынок готовых квартир.
- Продавцы на вторичном рынке не дремлют. Цены выросли на столько-то процентов, то ли еще будет!!! Бегите! Хватайте! Смотрите не опоздайте!
- Покупайте квартиры сегодня, потому что завтра будет еще дороже! – бодро зазывают Говорящие головы - дюжие молодцы, да девицы красавицы в своих социальных сетях и на Ютуб-каналах.
И зомбированные люди в полном недоумении, ведясь на все эти призывы бегут, хватают словно последний пирожок в голодный год, влезая в долги, беря банковские кредиты, уверенные, что все так и есть. Никто ведь не задумывается, что Экспертам выгодно толкать рынок к росту. Агентствам недвижимости необходимо продавать квартиры, комнаты, дачи, коттеджи, дома. Банкам выгодно, чтобы белорусы по максимуму брали кредиты. Поэтому банки заключают договора, как с самими Агентствами недвижимости, так и с отдельными Специалистами рынка недвижимости для привлечения клиентов. Пока курс валют более ли менее стабилен, необходимо людей с деньгами подначивать к тратам. Нефиг держать под подушкой, деньги для того и существуют, чтобы их тратить.
- Переехать можно хоть через неделю, ваша квартира – это ваш капитал!
- Наверняка вы мечтаете улучшить качество своей жизни. Выбирайте квартиру. Смелее реализовывайте свои желания!
- Готовые квартиры от собственников на вторичном рынке и в новостройках. Поможем купить квартиру с полным сопровождением с момента обращения до оформления документов. Предоставляем дополнительные услуги: консультации по поводу получения кредитов на покупку любой недвижимости, от наших кредитных консультантов. Проводим сделки купли-продажи, не выходя из офиса!
- В Новой Боровой вы можете выбрать уникальные виды квартир: с гардеробной, террасой, погребом, кладовой, открытым балконом или застекленной лоджией!
Зазывают Порталы недвижимости, Агентства недвижимости и Застройщики. От всей этой рекламы у Интерсантов и Покупателей голова кругом.
Они не спят, сутками мониторят предложения, читают форумы, смотрят видео на Ютуб-каналах, подписываются на блогеров, вещающих о недвижимости. Все говорят и пишут одно и тоже, подталкивая рынок к росту. Короче, все дуют в одну дудку и каждый старается как можно громче. А белорусы вместо того, чтобы провести с семьей или друзьями выходной на природе, сходить вечером в театр, кино, да просто праздно провести вечер, совершают разведывательные туры по недвижимости.
Рынок недвижимости всегда цикличен, никогда не бывает стабилен. Его колбасит от невероятного роста, до резкого падения. Между ними есть цикл Стагнации рынка. Это когда от долгого и запредельно высокого роста, уже нет средств на удержание его в данном состоянии. Рынок зависает в состоянии легкого шока. Продавцы еще помнят за сколько продали соседи, у покупателей же нет возможности и средств на поддержание их желаний. А у государства закончились инструменты на удержание стабильности.
Короче, НИЗЫ (покупатели) уже не могут, а ВЕРХИ (продавцы) еще не согласны.
Это сложное время для игроков рынка. Падают доходы у Агентств недвижимости и их сотрудников. Приходится еще больше финансировать рекламу, придумывать все новые и новые фишки для привлечения клиентов. Крупные АН покупают рекламные полосы на самых раскрученных порталах недвижимости, рассказывают всевозможные истории про сложные продажи, как легко справляются с долгами клиентов – продавцов, подвергая невероятному риску покупателей. Или как круто выписывают по суду бывших собственников, находящихся за пределами страны. Когда с первых чисел мая 2024 года суды прекратили выписывать бывших собственников, особенно мужчин и несовершеннолетних детей из квартир, комнат, долей, домов, коттеджей, проданных по доверенностям, некоторые агентства продолжали рекламировать свои невероятные способности. И не важно, что все было откровенным враньем, ведь главное не это. А то, что они это делали ранее. Придет к ним после статьи клиент с такой вот продажей, а ему:
- Простите, вы уже опоздали. Конечно можете обратиться к такому-то адвокату, он (она) вас проконсультирует, что необходимо делать. А лучше если ваши дети сами приедут и поменяют регистрацию.
С одной стороны, дали заработать адвокату, с другой надежда, что клиент послушается и уехавшие родные приедут домой и сменят регистрацию, а это значит, что у АН есть шанс заработать на продаже.
Пожалуй, на эту тему напишу отдельную статью.
Само пиар, та же реклама. Плохо? Нет. Но это не сдвинет рынок, который только вошел в фазу стагнации. Что же тогда делать? Как с этим справиться? За 12 лет, что работаю в сфере продажи недвижимости, проходила такое не раз. В первую очередь, этот период не приходит сам собой. Ему предшествуют всевозможные знаки. Поэтому необходимо жить с широко открытыми глазами. Уметь анализировать ситуацию. Понимать, когда наступает, перегрев рынка, предупреждать об этом клиентов. Продавцов, что не стоит завышать стоимость продаваемого объекта. Покупателя, что стоит немного повременить с покупкой.
Уже в середине весны 2024 года, когда рынок несся на всех парах, люди, аки оглашенные скупали недвижимость, боясь еще большего роста цен, я понимала, что процесс роста слишком затянулся. Банки подогревая его бесконечными кредитами на все виды недвижимости, даже на невыделенные – абстрактные доли, все ждала момента, когда же наконец с треском и брызгами лопнет мыльный пузырь. (Хорошо помню такой же бешеный рост рынка 2019 года.)
Всю весну и лето покупатели, независимо от доходов все шли и шли, словно очарованные в банки за кредитами. У меня же складывалось впечатление отсутствия критического мышления. Словно люди забывали, что, получая кредиты их необходимо возвращать. Банки не прощают догов. И так как в основном они ипотечные, значит недвижимость в залоге у банка. В случае невыплаты, банк имеет полное право наложить арест, впоследствии выставив на аукцион, продать, оставив продавцов как без денежных средств, так и самой недвижимости.
Ноябрь 2024 года ознаменовался стагнацией на рынке. Рост курса валют. Повышение кредитных ставок. Цены на коммунальные услуги, продукты, товары первой и не только необходимости, растут. При этом у большинства белорусов мало что изменилось в финансовом плане.
Как Продавцам реагировать на эту ситуацию? Во-первых, принять ее как данность. Если не успели продать по завышенной стоимости, стоит посмотреть предложения конкурентов и выставить свою недвижимость чуть ниже. Необходимо, совладав с амбициями, адекватно реагировать на случившееся. Когда рынок идет в рост, каждый Собственник, выставляя свое любимое чадо в продажу, оценивает его чуть дороже, чем у конкурента. И так каждый следующий. Сначала продается более дешевое, после следующее по стоимости и так далее, словно наносится слой за слоем. Нижний (более дешевый) вымывается (продается), а сверху наслаивается новый (более дорогой).
При падении рынка все происходит в точности наоборот. Плюс – минус одинаковая недвижимость интересна покупателям та, у которой более адекватная цена. У рынка в стагнации есть минус – это достаточно низкая конкуренция. При росте в одной локации вымывается огромный пласт недвижимости. Рынок становится, как бы голый. Насыщение происходит достаточно медленно. Причина – те же самые статьи на сайтах недвижимости, стимулирующие к покупке. С одной стороны цены падают, при этом порталы недвижимости продолжают писать о невероятно высоком спросе. Все это вводит в заблуждение покупателей, подталкивая к высокой нервозности и принятию скоропалительных решений.
Интересанты и Туристы, гуляющие по рынку от нескольких месяцев до года, видят опустевший рынок с достаточно сильным снижением предложений, неожиданно впадают с панику, начинают истерить, звонить по предложениям, которые видели ранее.
Продавала 3-ую квартиру в микрорайоне Каменная горка. Квартиру смотрели, но не покупали. Уходили в дальнейшие путешествия по рынку. В продаже квартиры была около двух месяцев. Нашлись покупатели. Сняли квартиру с продажи и тут начались непрерывные звонки.
- А что случилось? Куда делать квартира? Неужели продали?
- Да, покупатель найден.
- Так быстро? Я даже не успела посмотреть. Сначала она мне не понравилась, а сейчас понимаю, что зря. Может можно что-то сделать? Я прям готова без торга.
- Так и продана без торга. Завтра сделка.
- НЕееееееТттт!!! Я хочу эту квартиру.
Подготовка к этой сделке заняла у нас две недели. Женщина с надеждой звонила каждые три дня. Прям накануне сделки в 21.30 уже со слезами в голосе умоляла ее не продавать. При том, что она ее не видела вживую.
Та же ситуации с другой 3-ой квартирой в районе ул.Маяковского. То никому не была нужна, то в один день два реальных страждущих покупателя, а после десяток звонков на показ.
Подведу ИТОГ всему написанному. Всегда пишу о своем личном опыте.
Квартиру в Сухарево, подаренную мне моей мамой, продавала в феврале 2020 года. Рынок был безумным, цены неадекватно высокие. При этом улетали если не с первого, то с четвертого показа. В ноябре 2019 года умерла мама. В это время я не жила, не дышала. Порядка 6 – 9 сделок в месяц. Уже тогда понимала, что рынок недвижимости балансирует на острие иглы. Адекватно оценив свою квартиру, выставила в рекламу. Немного посмеялась над потугами агентов привлечь меня на договор. Правда веселье продолжалось недолго, потому что покупатель нашелся в первый же вечер, после выхода рекламы. Молодая семья врачей с помощью родителей и кредита, приобрели 2-ую в Сухарево в эквиваленте за $58 тысяч. И это была ее реальная стоимость. Конкуренты продавали такие же квартиры в аналогичном состоянии, начиная от $65 тысяч. Рынок рухнул в одночасье ровно через неделю после сделки. Доллар резко пошел вверх. С кредитами началась вакханалия. Я же, приложив максимально усилий не подвела своих покупателей. Мы без малого вложились в необходимую сумму. Курсовая разница составила всего около в эквиваленте около $250. Относительно того, что по другим сделкам люди теряли от $ 1000 и более.
Как бы не старались агентства и порталы недвижимости раскачивать желтую подводную лодку, она уже не всплывет. Лежа на грунте в ожидании 25 января, даты выборов. По результатам будет понятен новый курс рынка недвижимости. Поэтому тому, кто еще хочет продать необходимо хорошо задуматься о стоимости его объекта, а тому, у кого деньги, стоит ли их тратить. Главными игроками на рынке недвижимости становятся те, кто продает и покупает. В период стагнации начинает активно работать Рынок мены.
10.11.2024 г
С уважением!!! Как всегда, ваша Маша. Никак не Риелтор, но Специалист в сфере недвижимости Марина Гордейчик.
И да, не забывайте поставить лайк, если статья оказалась вам интересной, либо чем-то полезной!) Всем удачных продаж и покупок!)
Комментарии