Подбор вариантов, продажа недвижимости клиентов.
Продаем как первые этажи, так и последние – хвалим, ругаем, высказываем своё мнение порой бестактное, если приходим смотреть у коллег. Хвалим то что продаем сами, или хозяйские квартиры (от Собственника) понимая, что можем заработать. У коллег ищем недостатки в качестве ремонтов и закрываем спиной, то что нельзя показать у своего клиента, уводим в сторону, отвлекаем разговорами, чтобы не заметили.
⠀
Я всегда посмотрю в окно, если увижу особо тщательно закрытое плотной шторой или занавеской. Сама же на показах всегда отодвину штору и обращу внимание на батареи отопления – в стене или наружные, куда на какую сторону выходят окна, на вид, пусть даже не самый привлекательный вид. Конечно, если окна на мусорку, не заостряю внимание, однако и не закрываю собой эту амбразуру. Тот, для кого это важно – заметят, для кого без разницы – даже не обратят внимания. А вот если буду тщательно уводить в сторону, тут же привлечёт ещё больше внимания каждого.
⠀
То о чём сейчас напишу, происходит не всегда, однако, к сожалению, происходит. И не важно присутствуют на показе собственник или нет, когда приходит Интересант с агентом, и тот старается отрабатывает свой гонорар.
- Вот смотрите – окна старые на замену, плитка так себе, тоже надо менять, ламинат уже проваливается, видимо дыры в полу и так далее.
Интересант вроде и сам все видит, однако слушает агента и на квартиру смотрит уже не своими глазами. Я молчу. Толку разводить полемику, агент просто привёл показать, поведёт далее на какой-то задуманный ранее объект. Пришли-ушли. На фото вроде ничего не скрываю, в тексте тоже вся правда, но понимаю, что клиент не видел, не читал, его привели вслепую. Меня бесит такое поведение коллег. А ещё хуже, если это происходит при продавце – хает квартиру, в которой человек живёт. А я стою и краснею за коллегу.
⠀
Продаю квартиру в центре с хорошим ремонтом. В квартире живёт молодая мама с маленькой дочуркой. С мая месяца по октябрь проводит время в загородном доме. Квартиру смотрят не часто, стоимость не маленькая. Сколько смотрело Интересантов, с коллегами или без, квартира нравилась, по крайней мере никто ни разу ничего плохого не сказал. Было, когда смотрели дважды, но Спонсору квартира не приглянулась и деньги она не выделила на покупку. Но сделала она это весьма корректно, при клиентке даже виду не показала. Просто коллега, сопровождавший Интересантов, шепнул мне тихонько
- Вряд ли. Не тот фасон.
«Ну и ладно», подумала тогда я. «Спасибо, что громко не обсуждали». Хозяйка в это время на кухне с малышкой собирали вместе картинку из пазлов.
- Сказали, что подумают.
- Мне показалось, что им как-то не очень. Но пусть думают.
⠀
И вот мне позвонил другой коллега и договорился на показ. Интересантке квартира понравилась, она ходила, высказывала своё одобрение планировкой, ремонтом. И тут вступил коллега. Он быстро осмотрел квартиру и стал рассказывать о всех недостатках ремонта. Я видела квартиру и не раз, но на это даже не обращала внимания, на столько это не существенно. Тем более, что ремонт в квартире делали лет 10 назад, теми строительным материалами, что продавали тогда. По словам коллеги, получилось, что квартира конечно хорошая, много лучше всех остальных предыдущих, но……
⠀
Мы час слушали о косяках в квартире, о нестыковках в миллиметраже и всяко разно. Нам рассказали, как надо строить дом, руководить строителями, ругаться с ними и недоплачивать. Конечно же после этого женщина в квартиру не вернулась, я вообще сомневаюсь, что она что-то там купила. Только если ей предложили новостройку без отделки и себя в качестве прораба. Когда я прихожу смотреть квартиру с клиентами, я смотрю молча, обращаю внимание, все замечаю, ничего в голос не говорю. Могу тихонько, не заметно показать рукой, на что обратить внимание. Вопросы задаю только по юридической части. Выйдя на улицу конечно же выражу своё мнение – бывает весьма категоричное, если понимаю, что оно совпадёт с мнением клиента. Но никогда при собственнике или коллеге не буду высказываться, хаять квартиру. Могу только вступить в полемику, если коллега начнёт нести пургу по юридическим вопросам. Но это редко.
ПЕРВЫЕ & ПОСЛЕДНИЕ НЕ ПРЕДЛАГАТЬ
ПЕРВЫЙ
Весьма распространённая фраза при подборе вариантов. Когда у меня интересуются что я думаю про это, никогда не бываю категоричной. Ведь люди живут и многим нравится. Всё зависит от привычки, даже от того где родился, провёл своё детство и юношеские годы этот человек. Если в маленьком городке или деревне, жил в частном доме, то порой высокие этажи для них нонсенс. Их больше тянет жить как можно ближе к земле – поэтому здесь первые – вторые этажи самые что ни на есть привлекательные.
⠀
Если выбирают квартиру для пожилого человека (либо в семье есть пожилой человек), семья с маленькими детьми, то зачастую первые этажи их не пугают – наоборот привлекают, особенно если окна во двор, либо на зелёную зону, главное, чтобы не на шумную дорогу с большим потоком транспорта. Вот здесь много сложнее – только максимально привлекательная стоимость может победить.
⠀
Была у меня как-то в продаже 2-ая квартира по ул.Слободская с окнами на кольцевую на первом этаже. Продавали достаточно долго – месяца 3. Квартира под ремонт, первый этаж. Стоимость пограничная – ниже только Шабаны. Показов много, ничего не скрывала на фото и в тексте, однако приходили и уходили. После пришла семья взрослый сын с мамой – долго ходили, слушали улицу, шум лифта, приходили утром, днём и в 22.00 вечера. Раз 8, наверное, после внесли своё коммерческое предложение, не самое лучшее, однако моя клиентка согласилась, сказав, что доводы покупателей вполне себе весомые. Жила она в Болгарии, как раз собиралась в отпуск. Сделка прошла, жалоб от покупателей не поступало. Видимо всё устраивает.
⠀
Была в продаже 4-я квартира в микрорайоне Восток с такими низкими окнами, что можно было просто переступить и оказаться на улице. И её купили может с 17-ого показа. Покупатели были целевые – необходима была пусть и маленькая, но 4-я квартира для мамы и двоих разнополых детей, район только Восток, поближе к родителям. И опять главным аргументом для покупки именно этой квартиры была привлекательная стоимость. Так что покупают и первые этажи – всё зависит от стоимости.
ПОСЛЕДНИЙ
Последний в пятиэтажном доме без лифта, а ещё если это сталинка несколько сложнее. Если крыша двухскатная - не так жарко летом. Если крыша плоская, есть вопросы конечно. Однако и здесь решается всё стоимостью. Когда покупает молодёжь, хотя пожилые люди и не купят, то порой им главное, чтобы цена-качество соответствовало. В крайнем случае поставят кондиционер. Многие боятся, что крыши текут. Насколько помню, было время, тогда ещё работала на Космос ТВ, то все плоские крыши ремонтировали, заливали гудроном. Именно тогда усложнилась работа у монтажников, которые устанавливали антенны на крыше (для эфирного ТВ). Поэтому, как мне кажется, эта проблема решена, хотя не могу уверять на 100 %. По крайней мере, рассматривая квартиру на последнем этаже, всегда рекомендую при осмотре квартиры смотреть на углы и потолки. Если нет явных разводов, свежей покраски относительно всего остального ремонта, отвалившихся, съёжившихся обоев по углам, тогда норм.
⠀
Хотя залития могут быть на любом этаже – неряшливые соседи, проблема с домом – трещины в капитальных стенах или ещё какая бяка. Я стараюсь такие квартиры не брать на договор, потому что после решать проблемы как-то не очень. Хотя такие клиенты обращались и не раз. Пару раз я отказалась, предложив сначала решить проблему, а уж после.
⠀
Тогда обратились к другим агентам и те взяли. Даже потолки со свисающей кусками побелкой на потолках, акцентировали на фото, также и отвалившиеся, висевшие клочьями обои на кухне. Ну Бог им судья.
⠀
А в одной квартире во время любого дождя текла река воды по окну внутри квартиры, прогнили полы, внизу соседи устали ругаться. Люди много лет боролись в ЖЭСом, был испорчен ремонт, квартира пошла плесенью. Когда я пришла для знакомства с квартирой, в ней уже не жили – невозможно было, решили продать. Я сразу сказала, что это называется аварийное состояние – я брать в продажу не буду. Подавайте в суд на ЖЭС, решайте вопрос серьёзно. Семья согласилась со мной, подмарафетили квартиру и выставили её на продажу за очень низкую стоимость через другое АН. И ведь продали. Не беру такой грех на свою душу.
Продолжим про ПОСЛЕДНИЙ. У меня была клиентка, которая всю сознательную жизнь прожила только на последнем этаже. У нее была фобия – если над ней кто-то будет жить, она не сможет уснуть. У неё были различные страхи по этому поводу - затопят, буду топать аки слоны, будет слышать чужие голоса сверху, будут кричать, стучать, ей будет не хватать воздуха. Переубедить было невозможно. Она должна была высоко сидеть – далеко глядеть. Парить в облаках аки свободная птица, причём чем выше, тем лучше. Хотя я тоже приверженец высоких этажей.
⠀
НЕ ПЕРВЫЙ _ НЕ ПОСЛЕДНИЙ_НЕ ВЫШЕ ПЯТОГО, НО с ЛИФТОМ.
И такие запросы достаточно часты. Ещё в начале моей работы в недвижимости, достаточно часто занималась подбором вариантов. Одна клиентка сразу предупредила о всех своих предпочтениях – их было очень много. Вплоть до качества воды, стороны света, район, расположение дома, парковая зона не более 10 минут ходьбы и т.д. А у меня на примете было пару хозяйских квартир, я наплевала на некоторые предпочтения и выслала женщине предложения. Квартиры ей понравились практически во всём. А одна прям зацепила. НО!!! Проблема высокий этаж - 12-й в 16-этажном доме.
- Ну что смотрим сегодня? –поинтересовалась я.
- Всё, вот только на 12-м мне очень нравится, но не уверена.
Я стала её горячо убеждать, что даже не заметит, что это высоко. Скрипя, сердцем согласилась. Посмотрели все, приехали на эту.
⠀
Смотрю, а женщину подкалбашивает как-то. Я постоянно шучу, сын поддерживает меня, мама белая, счас в обморок рухнет. В лифте ехала, зажмурившись и впившись в руку сыну. В квартиру зашла, стала ходить – вроде норм. Хозяин приветливо улыбается, рассказывает про ремонт, про соседей, клиентка расслабилась, но к окнам не подходит. А в квартире была фишка- -огромная 10-ти метровая лоджия с хорошим ремонтом и большими панорамными окнами. Сын на лоджию вышел, восхищается, зовёт маму. Та, набравшись смелости подошла к выходу на лоджию, а переступит порог не может, хотя вижу, что интересно посмотреть. Я вышла впереди, взяла её за руку
- Давайте вместе, держитесь за меня крепко. Сначала она взяла меня за руку, но тронуться с места не смогла. Опустилась на колени и поползла на четвереньках. У хозяев глаза как пятаки, я стою не знаю, как реагировать. А бедная клиентка, выползла на лоджию и остолбенела, вся побелела, на лбу выступил пот. Сын ее на руки и в прихожую. Поколдовал с ней, пришла в себя и пулей из квартиры. Больше я её не видела и не слышала. А я поняла, что, если сказали не выше, значит не выше. Пожелания надо всё-таки слушать.
⠀
Высокие этажи не желательно предлагать пожилым людям, даже если есть лифт. А вдруг сломается? У моей мамы, когда совсем состарилась очень сильно белили ноги. А лифт в доме постоянно ломался и подняться на свой 7-й этаж сил у неё не хватало. И по этой причине последние 8 лет мама из дома не выходила. Это была большая для меня и конечно же для неё проблема. Да и в принципе, у людей, страдающих высоким давлением, даже подниматься в лифте на высокий этаж не рекомендуется. Конечно это больше касается новостроек выше 9 этажей.
⠀
Из всего написанного делаю выводы:
1) к пожеланиям клиентов надо прислушиваться, а не навязывать своё мнение
2) коллег надо уважать, а также их клиентов
⠀
Получилась статья-рассуждение. Тоже не плохо. Возможно кому-то будет интересно.
Благодарю за внимание. Делюсь опытом.
С уважением, всегда ваша - агент по операциям с недвижимостью Маша.
Марина Гордейчик.
О8.08.2021 год
Комментарии