#вся_жизньРабота #vsya_zhiznRabota
Многие Специалисты рынка недвижимости категорически отказываются брать в продажу загородную недвижимость. Вот квартиры, даже в пригороде это, пожалуйста. Но не дома, коттеджи, дачи, тем более участки в садовых товариществах. Ладно последнее и дешевые дачи да домики-гномики в деревнях. Не сильно то и выгодно. Мороки много: катаешься на показы, время тратишь, деньги на маршрутки, кто-то на бензин, а выхлоп… Ну так себе, не три копейки конечно. Однако здесь все относительно. С квартирами проще. И с ценообразованием тоже. Хороший Специалист всегда знает стоимость того или иного объекта – квартиры, комнаты, доли. Главное, чтобы Собственник был на одной волне с Агентом & Риелтором. И даже если изначально стоимость несколько завышена, однако поставлена реальная цель - продажа, в любом случае она будет осуществлена. Случаются продажи прям с первого показа, а бывает, когда и с сорокового. Как повезет. Но даже самая странная или невероятно сложная квартира в реализации, со временем найдет своего покупателя.
А вот загородная недвижимость - это непростой сегмент. Во-первых, когда дом или коттедж уже построен, введен в эксплуатацию, собственники жили какое-то количество лет. Редкий случай, когда заехали в дом, построенный под ключ. Все достроено, покрашено, прибито, повешено, установлено. Чаще переезжают, а после доводят ремонт до полной жилой кондиции. Бывает, когда прожив лет 10, решают дом продать. Приезжаешь на консультацию, а там, где ремонт завершен, он уже и обшарпан. При этом в некоторых местах его еще особо и не завершали. Все оставляли на потом, да так руки и не дошли. Где-то не прибиты плинтуса, либо вымазалась декоративная штукатурка. А где-то висит ослиными ушами электрический кабель. Отсутствуют двери. Короче много всего разного. Люди привыкли и живут. Их все устраивает. Порой даже не вводят дома в эксплуатацию.
- Это что так обязательно? - удивляются они.
- Конечно. А что продаем? - в ответ удивляюсь я.
- Дом конечно и еще земельный участок. Он между прочим в частной собственности.
- Супер! Документы на дом есть? Нет. Значит и дома нет.
- Как нет? Он же 12 лет, как построен. И мы живем в нем с моей второй супругой и двумя детьми. Планировали на втором этаже делать ремонт. Лестницу уже заказали. Но первая супруга требует за часть дома деньги. Придется продавать.
- Вводите дом в эксплуатацию, получайте Свидетельство о госрегистрации и технический паспорт на дом, тогда можно будет и продавать. Сейчас нет. У вас же только земельный участок в собственности, который нельзя отчуждать без жилого строения.
- Совсем никак? – удивляется Собственник.
- Абсолютно.
- А если первая жена подаст в суд на раздел имущества? Предоставит фото и видео дома?
- Не знаю, что и как будет делить суд. Вопросы не ко мне.
История из моей практики. Внешне дом вполне симпатичный. А внутри полный хаос. Второй этаж закрыт щитами. Краска на стенах кое-где облупилась. Дверей нет. Плинтуса горой свалены в углу. Люди 12 лет так и живут, двоих детей родили. Красивый земельный участок с высокими соснами. При постройке дома сохранили естественный ландшафт. И денег явно потрачено немало. Но продать дорого невозможно. Разделив деньги пополам с первой супругой осталось бы на квартиру, но не на Мечту.
ДОМ НА ПРОДАЖУ
До 2016 года (могу ошибаться в дате) можно было *** Совершать продажу или мену (дома, дачи, квартиры, участки) безо всяких ограничений, хоть каждый день.
Не было ограничения срока пяти лет, чтобы произвести отчуждение недвижимости без уплаты налога на вторую продажу. Строительный бизнес процветал - на аукционах покупали земельные участки, строили дома под ключ, и продавали. Либо под конкретного покупателя. Пока тот параллельно продавал свою недвижимость или собирал деньги на покупку, дом достраивали до определенного (договорного с заказчиком) состояния. Сейчас данный бизнес тоже существует, правда в ином виде, более сложный, чаще с уходом от налогов, что может оказаться небезопасным для покупателя. Находят по бросовым ценам участок, либо покупают на аукционе, оформляют его на подставное лицо. Тот дает нотариальную доверенность на решение всех вопросов по строительству, подведению коммуникаций, ну и так далее до полного завершения всего цикла, с отчуждением. Для следующего дома привлекают уже новое подставное лицо.
РЕАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ
Михаил - профессиональней строитель. Построил не один десяток частных домов и коттеджей. Освоил практически все виды деятельности. У него есть пару помощников, больше подмастерья. Покупал на аукционах земельные участки, оформлял на родственников и знакомых за небольшой гонорар по факту продажи. Находил заказчиков, вместе выбирали проект, строил дом, заранее оговорив стоимость. Заключал договор, под расписку брал авансовый платеж. Этой строительной деятельностью занимался неофициально. Договор когда-то составил один из его клиентов - юристов. После такой же составлял с новым клиентом. Каждый год, полтора сдавал дом заказчикам и строил новый. Кому под ключ - с чистовой отделкой, кому с черновой.
Светлана всю жизнь мечтала о собственном доме. Она разводила собак мелких пород. В квартире заниматься этим было достаточно сложно. Решила квартиру продать и купить дом. Ее подруга посоветовала обратиться к Михаилу. Тот построил дом для ее дочери. Остались довольны. У строителя как раз уже был куплен на аукционе очередной земельный участок. Заключили договор, оговорили условия. Светлана внесла авансовый платеж для начала строительства. Да, забыла сказать, что все денежные суммы, внесенные на строительство, в случае отказа от дома не возвращались. Дом строился, Светлана частями вносила денежные средства. Постепенно приближался момент завершения. Пришло время продавать квартиру.
Заключила договор с АН, начались показы. Дом кирпичный 2014 г п. Отличная локация. Хорошая планировка. Чудесные соседи. Ремонт тоже был когда-то не дешевый. Но вот щенки, им ведь не объяснишь, что гадить на паркет - это плохо. Рвать обои тоже неправильно. Запах в квартире стоял ну так себе, не очень. Интересанты ходили толпами, умилялись пушастым малышам, смотрели квартиру, торговались, намекая на состояние. Светлана не соглашалась. А время поджимало, Михаил звонил и настаивал. Пришла молодая пара, спор пошел на 1000$. Агент убеждала, Светлана упиралась. Надеялась, что молодежь вернется, согласившись, что эквивалент в $1000 это не деньги если нравится квартира. А вот для нее это ого-го!!!! Какая сумма. Однако молодежь не вернулась. После никто уже столько не предлагал.
Квартиру начали продавать в марте 2020 года. В связи с ситуацией в мире и стране, на которую никак нельзя повлиять, рынок недвижимости стал резко проседать.
- Лиза, только без обид. Буду расторгать договор с агентством. Соседка по тамбуру хочет купить квартиру для сына. Без кредитов и торга.
Агент конечно высказала сомнение по этому поводу, однако Светлана была непреклонна. Договор расторгли. По закону «упавшего бутерброда», звонки по квартире еще какое-то время продолжались. Так бывает очень часто. Объект с рекламы уходит, Интересанты, наблюдающие за ним, паникуют и звонят с вопросом: «Неужели продан? За сколько?» Казалось-бы какая разница за сколько [^$^]
Ан нет. Сожалеют (´•$• `)
Неожиданно в середине мая, когда рынок совсем замерз, и тут позвонила Светлана, расстроенным голосом сообщила, что соседка подвела, денег на покупку квартиры у нее не оказалось, а дом уже построен и введен в эксплуатацию. Пора рассчитаться с Михаилом. Только денег то нет. Снова заключили договор, но звонков по квартире не было. А те редкие, что были, сходу предлагали вовсе не ту сумму, на что рассчитывала Светлана.
- Лиза, расторгаем договор. Скоропостижно скончался Иван, по сути собственник как участка, так и самого дома. Ковид, мать его так.
- Так, а что с домом то будет? - поинтересовалась Агент.
- Не знаю. Там у него наследников целая куча объявилась. Эх, пропали мои денежки в далеком Катманду (*$*) У Михаила тоже конечно попандос. Правда Иван оказался его близким родственником, но мне то не легче. Полгода для вступления в наследство. Я уже совсем передумала что-то менять в своей жизни.
В данной ситуации Михаил оказался приличным человеком. Но ведь сегодня, в век мошенников и аферистов, несмотря на смерть собственника мог совершить продажу по доверенности и уехать куда-нибудь подальше (^?^)
Так что покупая такую недвижимость, желательно уточнять нюансы. Однако в случае, что строительная компания или прораб с небольшой бригадой специалистов-строителей исправно уплачивают налоги на свою деятельность, то почему бы и нет? Дома, построенные на продажу, особым изыском не отличаются. Чаще всего для удешевления строительства используют не самые лучшие строительные материалы, экономят на утеплении дома и крыши, гидроизоляции фундамента, не делают отмостку, либо небрежно, с нарушением технологии. Не говорю уже про беду с вентиляцией, вернее ее полное отсутствие. Зато есть внешняя красивая картинка и приятная для покупателя стоимость. Вот они-то как раз продаются гораздо легче, потому что ценник максимально реальный и доступный.
*** Договор мены - такое же отчуждение недвижимости, как Договор купли-продажи.
*** Глава 18 налогового кодекса Республики Беларусь гласит, что любое отчуждение (Продажа или Мена) более 1 раза в течение 5 лет объектов недвижимости одного вида:
1) Квартира, доля в квартире или комната;
2) Дом, коттедж;
3) Дача;
4) Незавершенное строительство дома, дачи;
5) Земельный участок в частной собственности;
6) Гараж;
7) Машино место;
Облагается налогом.
Продолжение не за горами…
06.10 2024 год
С уважением!!! Как всегда, ваша Маша. Никак не Риелтор, но Специалист в сфере недвижимости Марина Гордейчик.
И да, не забывайте поставить лайк, если статья оказалась вам интересной, либо чем-то полезной!)
#20_лет #моей #жизни #20_let #moej_zhizni
#вся_жизньРабота #vsya_zhiznRabota
Комментарии