#вся_жизньРабота #vsya_zhiznRabota
25 февраля 2025 года наконец я закрыла сделку по продаже незавершённым строительством законсервированного капитального строения с земельным участком в частной собственности г.Жодино. Короче «незавершенка» с земельным участком.
Чем же примечательна эта сделка?
ПРЕДЫСТОРИЯ
В начале мая 2024 года ко мне обратилась моя будущая клиентка Оксана (имя я изменила) с просьбой помочь ей в продаже. Сама она живет в Гродненской области, а дом в Смолевичском районе. Денег на ввод в эксплуатацию у нее нет. Продавать самостоятельно не получается. Хотя, как я после узнала, что дом стоял в продаже почти 2 года по стоимости готового современного коттеджа.
По моему опыту и оценке, рыночная стоимость дома была не выше 60 тыс дол. Но эта сумма никак не удовлетворяла желание продавца. И она настояла на стоимость в эквиваленте $93 тысячи.
- Ну ладно, - подумала тогда я, пожав плечами, - желание собственника закон.
Во время заключения договора на продажу, согласовали, для начала послушаем какие будут предложения, тогда и снизим стоимость. Относительно показов, предложений было не много. С мая 2024 по январь 2025 ездила в Жодино раз двадцать, может больше. При возможности организовывала по три-четыре показа за раз. Но и ради одних Интересантов тоже приезжала. В любую погоду, день недели, время дня, лишь бы смотрели. Одни люди приходили и уже через десять минут прощались, другие проводили на показе по 2 часа. Приезжали со специалистами строительной индустрии, друзьями, родственниками и просто знакомыми. За это время я узнала еще больше о строительстве домов, а еще косяках и недостатках. Мне раньше казалось, что и так знаю много, оказалось ошибалась . О подводе коммуникаций, канализации и ее разновидностях ну и всяко разно другое. Одним Интересантам дом нравился, но не было денег, только квартиры в Жодино, которые хотели продавать сами или их знакомые жодинские агенты.
- Мы вам дадим задаток. Вы снимите дом с продажи и будете ждать пока мы не продадим квартиру. Моя подруга риелтор, я только ей и доверяю.
- Замечательно. Выставляйте квартиру на продажу, найдете покупателя, звоните. Заключим Соглашение о предстоящей сделке, подготовим документы и Вуаля! Дом ваш. Иначе никак.
У других деньги были, но не нравилась планировка.
При этом все спрашивали:
- Это окончательная стоимость?
- Не обязательно. Делайте свое коммерческое предложение.
И люди делали от $35 тысяч до $60 тысяч максимально.
НО!!! Чаще звучала цифра $50 тысяч наличными быстро и сразу. В моем аккаунте сайта Kufar.by тоже писали предложения. Однако никто не предлагал сумму, приближенную к желаемой Собственником. Вообще просмотров рекламы было ооооочень много. Когда удаляла рекламу, то на сайте Kufar.by было порядка 8 тысяч.
Время шло, подошел к концу строительный сезон. В ноябре 2024 года начал действовать закон от 1 января 2023 года статья 61 пункт 4, подпункт 4.1 – 4.4.
В случае, что земельный участок был куплен не на аукционе, необходимо его выкупить по рыночной стоимости. Для того чтобы определить сумму доплаты, следует:
1) Заказать в местном БТИ рыночную оценку земельного участка;
2) Оплатить ее через ЕРИП или в банке;
3) Написать заявление в свободной форме с просьбой рассмотрения и последующего получения разрешения отчуждения данного земельного участка с незавершенным строительством законсервированным капитальным строением;
4) Через службу «Одно окно» местного Исполкома подать необходимые документы вместе с заявлением;
5) Дождаться пока пройдет заседание Исполкома, на котором рассмотрят ваши документы с заявлением с вынесением Решения. Получить Справку, разрешающую отчуждение земельного участка с «незавершенкой».
Юля - риелтор и я неоднократно предупреждали Оксану, что необходимо заранее приехать в Жодинское БТИ для подачи документов для рыночной оценки, чтобы было понимание сколько надо будет доплачивать. Клиентка ничего не хотела слушать.
- Я никому ничего не должна. Что вы такое выдумали? Участок приватизирован, мы же за него еще в прошлом веке заплатили государству.
25 декабря я очередной раз поехала на показ. Впервые за все время люди смотрели дом, не высказывая никаких претензий. Серьезно, внимательно, по-деловому. Сказали, что надо подумать, посчитать, сколько будет стоить канализация, позвонят в Мингаз, уточнят про проект, в водоканал - подумают, что лучше подключиться к центральному водопроводу, или все-таки собственная скважина. А после сделают нам свое коммерческое предложение. После Нового года я еще пару раз съездила на показ - безрезультатно, а после снова позвонила Ольга, попросила меня приехать в Жодино, чтобы еще раз посмотреть дом. Именно тогда она сделала свое предложение эквивалент $59 500.
К тому времени Оксана уже вся извелась и готова была продавать за любую сумму.
Через пару дней мы встретились в офисе для заключения Соглашения о предстоящей сделке во время которого еще раз предупредили о Справке. Недели две клиентка изучала Кодекс о земле. Звонила всем и везде. Спорила, доказывая неправоту. В итоге поехала в Жодино, где заказала оценку, по результату которой оказалось, что доплачивать ей в эквиваленте $6000. Отчего ее чуть не хватил Кондратий. Оксана слегла на неделю с высокой температурой. Пока она болела, спорила и решала курс резко упал и ей пришлось оплачивать в бел рублях сумму еще выше, что было эквивалентно $6600.
Как рассчитывается эта сумма?
Берется кадастровая сумма стоимости участка в белорусских рублях (не в долларах). В нашем случае ее стоимость была определена в ноябре 2007 года (курс доллара тогда был ниже сегодняшнего). После берем оценку в белорусских рублях и оплачиваем разницу. В долларовом эквиваленте получалось около двух тысяч долларов. А вот в белорусских рублях 21 тысяча, отчего Оксана и расстроилась. Конечно было с чего. У меня бы тоже температура поднялась вместе с давлением.
ИТОГ
Сделка прошла. Продавец не довольна от слова СОВСЕМ. Вместо благодарности я услышала лишь угрозы, что она еще будет разбираться, найдет виновников и накажет.
МНЕНИЕ
Если бы клиентка изначально услышала мое экспертное мнение о стоимости ее недвижимости, мы бы продали объект еще летом за те же 60 тысяч долларов без выкупа земельного участка, потому что Статья 61 пункт 4, подпункты 4.1. – 4.4 стали применяться в действие только с ноября 2024 года.
А вы как считаете есть ли здесь вина агентства? А если да, то какая?
02.03.2025 год
С уважением! Как всегда, ваша Маша. Никак не Риэлтор, но Специалист в сфере недвижимости Марина Гордейчик.
#20_лет #моей #жизни #20_let #moej_zhizni
#вся_жизньРабота #vsya_zhiznRabota
Комментарии