Меня зовут Марина Гордейчик. Я агент по операциям с недвижимостью. Работаю в АН Квадратный метр, г.Минск. Родилась и выросла в Минске, поэтому город и пригород знаю, как свои пять пальцев. В продажах порядка 19 лет, из них 9 лет работаю в недвижимости.
Мне часто задают вопросы
⠀
«Зачем нужны Агенты и Риэлторы, когда можно продавать самим?»
«Почему мы должны платить АН, как покупатели, если сами нашли квартиру в интернете?»
«Сколько стоит услуга Специалиста - подбор вариантов для покупки недвижимости? Обязательно ли заключать договор с АН для этого? Насколько это нам надо? Как происходит подбор вариантов? В чем будет заключаться ваша работа?»
⠀
Есть в Тарифах на риэлтерские услуги пункт
№9 Услуги по подбору вариантов сделки с объектом недвижимости
9.1 Квартира (комната, доля) – 45 базовых
9.2 Жилой дом -- 60 базовых
9.3 Земельный участок -- 40 базовых
9.4 Дача, садовый домик -- 45 базовых
9.5 Гараж -- 20 базовых
9.6 Объект нежилого фонда -- 90 базовых
⠀
Когда я начинала работать в АН, рынок рос, услуга на подбор вариантов была весьма востребована. Никто не отказывался, заключали договор и оплачивали по результату. Сейчас многие отказываются от этой услуги. А если и просят помощь, то в итоге чаще всего отказываются платить по базовым. Именно поэтому многие Специалисты не сильно спешат помогать Интересантам. В основном Стажёры, которым необходимо приобретать опыт. Ни один опытный Специалист не согласится работать бесплатно. Давайте разберемся так ли уж необходимы услуги Специалистов в данном случае?
⠀
Да, есть ещё один часто задаваемый вопрос:
- Сколько будет стоить ваша услуга, помощь в оформлении документов по квартире?
- Вы нашли себе квартиру, собственники продают самостоятельно без агентства, у вас есть сомнения в ее истории, хотите, чтобы я проверила документы и помогла провести сделку в БТИ? Я правильно вас понимаю?
- Да. Мы нашли сами квартиру, но нам страшно ее покупать. Как проверить чистоту истории квартиры? Кто там зарегистрирован? А вдруг не захотят менять регистрацию после продажи. Какие справки надо собрать для сделки и как провести её саму не знаем.
Вызывает сомнение, что собственники не обратились за помощью в АН, а вдруг там есть что скрывать? Как передать деньги? Ведь все сделки должны проходить в белорусских рублях, а собственники отказываются, говорят, что в итоге им нужны деньги в эквиваленте. Кто должен оплачивать конвертацию? Или можно перевести со счёта на счёт? В интернете есть достаточно много информации об этом, правда зачастую противоречивой. Но ведь есть и много судебных последствий. Поэтому нам необходима помощь.
⠀
- Это называется Готовый вариант – 60 базовых. Базовая с 1 января 2021 года равно 29 бел.рублей.
- У всех так? Может можно дешевле?
- Вы хотите полную проверку документов по данной квартире, заключить Договор на риэлтерские услуги, получить результат или просто чтобы мы провели сделку в БТИ?
- Результат.
- Тогда 60 базовых. Если считаете, что это дорого, можно бесплатно. Но самостоятельно.
⠀
В настоящее время стало проще заниматься поиском недвижимости самостоятельно. Есть специализированные порталы недвижимости. Садись за комп и ищи. Мониторь круглые сутки. Есть даже курсы: «Как ударить по самолюбию Продавца и снизить стоимость квартиры, либо дома.»
⠀
Поверьте, что не срабатывает😐То чему вас там обучают, просто обман, иллюзия, мечта идиота, что найдется другой такой же идиот и согласится на ваше предложение на 20-50% ниже рынка и заявленной стоимости. Не стоит тратить свое и чужое время, слушая и в последствии использовать свои познания, полученные на этих бесплатных курсах – ничего не добьетесь, только нарветесь на обиды и оскорбление, но точно не купите понравившийся объект недвижимости. Постоянно выходит масса статей о ситуации на Рынке недвижимости, которые в некотором смысле двигают рынок недвижимости в ту или иную сторону.
Все, кому интересно в курсе событий. Но на мой взгляд обращение к Специалисту будет не лишним. Есть много нюансов в продаже квартир (комнат, долей, домов, коттеджей). И не все покупатели понимают риски, которые порой им предлагают. Да и торговаться Специалисты умеют гораздо лучше. По крайней мере я могу определить реальную стоимость каждого объекта на сегодняшний день – не завышенную и не заниженную.
⠀
❓В основном на что обращают внимание Покупатели?
1) Локация & Инфраструктура
2) Состояние квартиры – ремонт либо его отсутствие
3) Состояние подъезда и лифта
4) Вид из окна
5) Соседи
Ну а что еще спрашивать? Все вроде так. Но вот Специалист обратит внимание еще и на другие вещи, о которых многие покупатели даже не задумываются, когда выбирают квартиру либо дом для жизни. И только после покупки начинают понимать, что упустили. У меня формируется все комплексно, как-то сразу, конечно срабатывает многолетний опыт.
⠀
Я по своей природе перфекционист – если мне определили задачу, значит ее необходимо решать. Причем в короткий срок и так чтобы комар носа не подточил. У Специалистов АН есть специальная МЛС – программа, с помощью которой можем быстро и качественно, потратив с пользой дела время, найти необходимые объекты по заявленным параметрам. Посмотреть сколько времени продается объект, как и насколько снижали или повышали стоимость – короче историю продажи объекта. Можем посмотреть за какую стоимость были проданы похожие объекты в течении определенного времени.
⠀
Главная Ошибка покупателей, которые выходят на рынок недвижимости в поисках квартиры (комнаты, дома, коттеджа, дача) – все поголовно считают, что свою Мечту надо искать долго. Очень долго. Не менее полугода. Особенно сейчас, когда рынок недвижимости падает. У Специалистов нет этого времени – мы не можем себе позволить тратить этот невосполнимый ресурс на ваши космические путешествия.
⠀
- Почему? - вы спросите, Ошибка.
- Да потому что, если вы толком не знаете, что вам надо, не определили свои потребности и границы – ваша Мечта абстрактна. Вы как ёжики в тумане, бродите по рынку недвижимости без конкретной цели и задачи.
Ночами сидите в инете, мониторите рынок, тратите свои силы и нервы, а главное свое время – самый важный и повторюсь! - невосполнимый ресурс. В последствии устаете и покупаете уже не Мечту, а просто квартиру (комнату, дом, коттедж, дачу) порой уже не ту, что хотели.
⠀
А почему? Да потому что пока были Туристами–Интересантами, растратили весь свой драйв, ушло с рынка то, что вроде и понравилось, а больше такого уже и нет. Вы хотели опустить стоимость, не получилось. Вы обиделись, другие этот объект купили. И вот вы ищете опять такую же, с перламутровыми пуговицами, но покупаете с кнопками и в горошек.
Я всегда говорю Интересантам - покупателям:
- Подходите к просмотру объекта внимательно, с высоким чувством, как будто примеряете свадебное платье, либо костюм. Чтобы не только нравилось, но было легко, комфортно, дышалось, хотелось. Почувствуйте энергетику. Походите не спеша, присядьте на диван, в кресло либо на стул, представьте себя в этой квартире (комнате, доме, коттедже, даче) хозяевами, поговорите с продавцами. Не принимайте спонтанных решений. Переспите ночь, а проснувшись утром, представьте себя там, где вам вчера было хорошо. И даже если это первая квартира (комната, дом, коттедж, дача) в которую вы вошли, она ваша. И даже если по стоимости несколько выше, чем планировали – это не так важно, главное, что вы хотите там жить. Если же вы пришли на просмотр, и вам не нравится, ну не то совсем, не камильфо, вежливо поблагодарите хозяев за гостеприимство и уходите не сожалея.
⠀
Р.S. Примите пожалуйста во внимание – недвижимость, которую вы покупаете сегодня, не обязательно, что это на всегда. Жизнь – штука весьма изменчивая. Покупая сегодня здесь и сейчас, ты не знаешь, что будет завтра либо через пару лет. Как сказал Боб Дилан: «Нет ничего более стабильного, чем переменчивое». Поэтому покупайте недвижимость без долгого прицела, именно ту, которая вам лучше всего подходит сегодня.
Продавала в сентябре 2020 года дачу в Узборье, в первый же день приехали три семьи. Был чудесный тёплый солнечный день, в саду необыкновенно пахло яблоками и опадающими листьями. Первые Интересанты приехали, пробежались по дачному участку, зашли в дом и вышли. Уехали. Вторая семья немного дольше походила с кислыми лицами. Третья же семья, неспешно вошли, с явным интересом долго ходили, смотрели, задавали массу вопросов, посидели в саду на качелях, мы угостили их яблоками, и дали с собой. Поговорили о стоимости, что оставляют хозяева из мебели, поспорили про кресло-качалку, что стояло на втором этаже и очень понравилось Павлу. Через пару дней они позвонили, приехали еще раз посмотреть с другими родственниками. И опять уехали с полными мешками вкусных дачных яблок. В третий раз приехали со специалистом оценить качество дома. Павел не приехал, но попросил супругу привезти домой яблок из его сада.
⠀
И тогда я поняла, что ещё чуть-чуть и дача будет продана. Так и случилось. Примерно через месяц после сделки я встретила Покупателей в магазине. Они всё ещё были в восторге от покупки дачи. И знаете почему? Просто они знали, что ищут, у них не было цели объездить по периметру всю Беларусь, искать иголку в стоге сена. По их словам, наша дача была первой с чего начали смотреть, после съездили ещё на пару объектов и поняли, что потеряли интерес к поиску. А ведь приезжало много других Интересантов, которые были просто Туристами, годами ищущими и не находящими себе ничего. Я знаю одного человека, у которого поиск дачи превратился в хобби. Когда ему становилось скучно, он начинал ездить по дачам, при чём делал это бесцельно. Затратил на поиск 7 лет. Когда же наконец вышел на пенсию купил дачу в течении 2-х недель.
⠀
За годы работы в АН я провела более 220 сделок купли-продажи недвижимости. Любая сделка – это в первую очередь опыт, нюансы, различные, порой сложные и неординарные ситуации. Для большинства продавцов и покупателей сделка – это стресс, из-за которого порой совершаются до слез обидные ошибки. Опытные же Специалисты всегда вовремя могут обратить внимание, успокоить, поддержать, оказать помощь.
Так же есть возможность оказать необходимые и дополнительные услуги:
* Дать грамотную консультацию по получению кредита и оказать помощь в оформлении документов.
* Провести сделку купли-продажи в БТИ нее потратив ни лишней секунды вашего времени. Все чётко расписано поминутно: БТИ, расчет через Банк, БТИ – получение Свидетельства о регистрации.
* Оказать помощь во взаимоудобных и выгодных расчетах при купле-продаже недвижимости, не нарушая законодательства и получая денежные средства в необходимой валюте.
* Решить немаловажный вопрос по перерегистрации собственников до или после сделки. Как это сделать грамотно, чтобы не поднялась коммунальная оплата пока никто не будет зарегистрирован. Установить сроки переезда и освобождения, сдачи квартиры (комнаты, дома, коттеджа, дачи), передача всех коммунальных платежей, чтобы не осталось долгов.
* Проконсультировать как правильно оформить перерегистрацию по новому месту жительства без потери времени. При необходимости, как и где, не нарушая законодательства, оформить регистрацию на полгода, год, если выезжаете за пределы РБ, а недвижимость уже продали.
* Сделать качественный ремонт с помощью опытного дизайнера, либо косметический ремонт, без потери времени и денег.
* Помочь с переездом – есть специалисты по переездам по РБ и любую другую точку мира.
Если вы считаете, что это вам не надо, что слишком дорого, это ваш выбор.
Все ИСТОРИИ, о которых здесь напишу РЕАЛЬНЫЕ, только СИТУАЦИИ разные. Имена и адреса полностью изменены.
СИТУАЦИЯ 1
ПОКУПКА КВАРТИРЫ, КОТОРАЯ СТРОИЛАСЬ С ПРИВЛЕЧЕНИЕМ ЛЬГОТНОГО КРЕДИТА
Если кредит полностью погашен, прошло 5 и более лет с погашения, то никаких вопросов, квартиру можно продавать без условий.
В случае не погашенного кредита, продать можно только при условии – полное погашение, и получение разрешения у Районного исполкома, где территориально расположен объект на продажу.
Исполком дает согласие при условии:
1) Улучшение жилищных условий – покупка квартиры большей площади.
2) Развод – правда не все исполкомы любят это условие. Раньше семья не успев получить квартиру, погашала кредит, далее разводились, продавая квартиру зарабатывали приличные денежные суммы.
3) Смерть собственника – грустное условие.
4) Переезд в другое место жительство – другую страну, город. Здесь необходимо собрать массу документов и доказательств.
5) Иные условия – самый стрёмный момент. Крайне редкий.
⠀
К чему все это пишу? Ведь покупателя это не очень-то интересует. Здесь главное результат. Так вот зачастую у продавца нет денег погасить льготный кредит, и он предлагает погасить кредит деньгами Покупателя, которые рассчитывает получить в качестве Задатка либо Аванса.
⠀
Реальный пример:
2-я квартира в Ленинском районе. Стоимость 78.000 эквивалентов. Не погашен кредит в эквиваленте 6.000 дол. Условие для исполкома – развод. Встречный вариант – покупка однокомнатной. Я спрашиваю у агента:
- Что сказали в исполкоме?
- Ну, Елена – собственница, ходила. Сказали погашайте кредит, 2 недели на рассмотрение на заседании комиссии исполкома.
- Вы лично, как агент, ходили на консультацию в исполком?
- Моя риэлтор звонила. Сказали тоже самое.
- Что будете предпринимать, если комиссия откажет? Какими деньгами и в какие сроки отдавать будете? Кто отвечает за риски моих клиентов?
А в ответ тишина. Я поняла, что никто.
- А почему откажут? – это уже спросила Елена – собственница.
- Возможно у вас все хорошо - вы давно разведены, муж не зарегистрирован в квартире, у него есть другое жилье. Возможно раздел квартиры по суду. Я же не знаю вашей ситуации. Ваш агент молчит. В объявлении написано: «Чистая продажа» - это означает, что без условий, а у вас их даже больше чем надо. Одно – деньгами покупателя гасите льготный кредит, ищете встречный вариант – 1-ую квартиру, т.е. меньшую по площади. Тем более, что когда необходимо в качестве аванса дать сумму на погашение долга, то стоимость квартиры должна быть настолько привлекательной, чтобы Покупатель согласился на нее.
⠀
Мы ушли. Мои клиенты, ошарашенные начали задавать вопросы. Объяснила.
- Марина, а если бы нам понравилась квартира и мы, заключив предварительный договор погасили бы кредит, оформив в качестве задатка, а исполком отказал, то что тогда?
- Ничего. Либо Продавец бы искала деньги вернуть вам долг, либо подавали бы в суд.
⠀
СИТУАЦИЯ 2
ПОКУПКА КВАРТИРЫ С НЕПОГАШЕННОЙ ПРИВАТИЗАЦИЕЙ
Такие квартиры никто не запрещает выставлять на продажу. Правда в Свидетельстве о регистрации стоит запрет на отчуждение. Естественно, что сначала надо погасить приватизацию и снять запрет. Сама не раз продавала такие квартиры.
⠀
Так как долго и много работаю в продажах, что знакомых и клиентов не счесть. Все, кто меня знает, когда наступает момент истины – покупка недвижимости, звонят и консультируются. Так было и в тот раз. Молодая семья - дети одного из моих давних коллег из компании Космос ТВ решили приобрести себе квартиру. Накануне они сами, без помощи агентства, продали свою квартиру. Покупать тоже хотели сами. Но походив по рынку, впали в сомнения и попросили у меня помощь. Мне надо было просто прийти с ними на задаток. Квартира продавалась, но в ней был зарегистрирован брат собственницы странного вида человек и квартира была не до конца приватизирована. Сумма в эквиваленте была около 7 тыс. долларов.
⠀
- Марина, квартира нравится. Но вот как-то не понятно, что мы должны сейчас дать продавцам в качестве задатка такую сумму. А вдруг они квартиру приватизируют и нам откажут в покупке? Или вообще потратят деньги на другое? Как мы после что докажем и деньги возвернем?
- Ну, поехали, на месте разберемся.
Мы приехали в АН в субботу, директор агентства, он же риэлтор, он же агент – все в одном лице.
В небольших АН – это достаточно часто бывает. Правда Михаилу (имя изменено) не понравилось мое появление в качестве сопровождавшего консультанта. Он всеми силами пытался меня удалить из офиса. Тогда мои клиенты его предупредили, что уйдут вместе со мной.
⠀
Условия продажи:
* Погашение приватизации за счет Покупателя
* Брат зарегистрирован и должен дать согласие на продажу
* Продажа не чистая – встречный вариант 1-ая квартира в Московском районе для дочери хозяйки.
- Брату есть куда перерегистрироваться и переехать?
Тишина. Собственница хлопает глазами и сверлит взглядом Михаила –директора.
- Вам какое дело? Это наш вопрос. – ответ Михаила.
⠀
-Тогда наши условия таковы:
* Прежде чем мы гасим приватизацию, из квартиры все должны быть выписаны, и вы показываете нам чистый лицевой счет
* Погашены все долги по коммуналке, свету, воде, газу, телефону – справки об отсутствии задолженности из РСЦ, Мингаза (если стоит счетчик), Энергосбыта, Водоканала, Белтелекома
* Справка из нотариальной конторы об отсутствии отметок и запрещений
* В БТИ на сделке купли-продажи, Супруг собственницы должен дать Согласие на продажу квартиры, как совместно нажитое имущество. Но для нас важно, увидеть это Согласие до того, как мы погасим вашу приватизацию.
⠀
- Вы замужем?
- Вам дело?
- Конечно. Это важно.
* Справки из Психоневрологического и Наркологического диспансеров на собственницу и ее супруга.
* Вы находите дочери встречный вариант, подписываете предварительный договор с Авансом либо Задатком, но все происходит в моем присутствии. Если вы попытаетесь жульничать, то уголовная статья вам обеспечена.
* Когда мы все это увидим, деньги вам на руки не даем. Идем и сами гасим приватизацию. Далее мне, как агенту, доверенность на то чтобы довести до конца и получить вместе в вашей клиенткой Свидетельство о регистрации после снятия всех запретов.
⠀
- ??? Михаил вместе с собственницей зависли минут на 10.
- Ого? Ну вы даете? – отвис Михаил.
- Я что психованная, что должна гэтыя справки давать? У меня вот и права есть. И брата выпишу после сделки только.
- Вы наши условия услышали. Если не согласны, то до свидания.
- А вы нам тоже справки принесете из Психо и Нарко диспансера? А вдруг вы больны и не имеете права покупать квартиру.
- Михаил, вы же юрист, директор АН, что за глупые вопросы задаете? Но если это принципиально, то принесем.
В итоге – мы дали в качестве задатка 1000 в эквиваленте и 1.500 в эквиваленте на погашение долгов за коммуналку. Я была очень против – ребята не послушались. Это было накануне Нового года. После НГ директор пропал. Он не отвечал на звонки. Ребята поехали в квартиру, им никто не открыл. Они пошли по соседям и выяснили, что брат – алкоголик, неоднократно лежал в психбольнице. Ехать ему некуда. Сестра пыталась пристроить в больничку навсегда. Мы поняли, что попали на деньги. Тогда я предложила написать жалобу в милицию о мошенничестве.
⠀
Покупатели через соседей выяснили телефон Хозяйки, позвонили ей и предупредили, либо возвращает деньги, либо пишем заявление в милицию. Через 2 месяца нервов, мытарств и жалоб дочь хозяйки взяла кредит в банке и вернула деньги. Надеюсь понимаете, что квартиру приобрести было нельзя, так как брат не давал согласия на продажу, регистрироваться ему было некуда, да о Согласие можно было опротестовать, так как он состоял на учете в Псих диспансере.
В последствии купили совершенно другую квартиру. Там все было чисто и красиво по документам. Но Покупатели после той истории дули на воду. И даже когда я собрала все какие только возможно документы, боялись долгов. Собственник по дурости сказал, что работает топ менеджером в Казино.
⠀
Самое странное, что примерно через полгода мне позвонил директор Михаил, поинтересовался ждем ли мы еще ту квартиру?
- Михаил, если бы это была последняя квартира на планете, то все равно бы не купили, тем более в вашем агентстве.
СИТУАЦИЯ 3
ПОКУПКА КВАРТИРЫ, ГДЕ СОБСТВЕННИК СОСТОИТ В ПСИХ ДИСПАНСЕРЕ НА УЧЁТЕ ПО БОЛЕЗНИ.
Для чего берут справки из психо и нарко диспансеров накануне сделки купли-продажи. У меня есть очень показательная история на эту тему.
⠀
Мои клиенты Инга и Владимир – молодая семья, мечтали купить 2-ю квартиру в определенном доме на Strite 33. Квартиры там достаточно дорогие. Прежде я помогала им с продажей наследственной единицы.
- Марина, есть квартира. Супер. Нравится. 2-ая с хорошим ремонтом и площадь 67 кв.метров. Этаж как хотели и цена 65.000 в эквиваленте.
- А что так дешево? Там же единицы по такой цене продаются?
- Говорят, что срочно. Неделя на продажу. Хозяйка уезжает в Австралию. Только мы не будем сами покупать. Какие-то там все странные. Чего-то недоговаривают. Категорически отказываются идти в АН на задаток. Мы говорим, что сами все оплатим. Но! Категорическое НЕТ.
⠀
В итоге ребята уговорили продавцов. Во время договора я никак не могла понять кто собственник? Одна женщина, что руководила процессом, по документам не была собственницей, хотя руководила всем процессом. А та, что собственник сидела тихо, разговаривала спокойно, однако у нее сильно тряслись руки так, что с трудом подписывала документы.
⠀
- Вы себя хорошо чувствуете? – спросила я собственницу.
- Да, нормально.
- Моя сестра здорова, нечего на нее пялится. Когда поедем в БТИ на сделку? У меня нет времени на эти ваши проверки. Сегодня понедельник, в среду сделка, в четверг у меня самолет.
⠀
В процессе разговора выяснили, что квартира по документам Екатерины – старшей сестры, но реальный собственник Жанна - ее младшая сестра – самая шумная. У Жанны семейный бизнес – она Рантье. Скупает по всему миру ликвидное жилье для сдачи в аренду, на что и живет. По ее словам, она постоянно что-то продает и покупает, вот пришло время избавляться от белорусских, некогда купленных ею квадратных метров, несмотря на то, что там живет родная сестра и не имеет своего жилья. Но у Жанны же бизнес, не до сестринских проблем, появилась возможность прикупить кое-что за рубежом. Екатерину она перемещала на другие метры к престарелой матери.
Во вторник, мы получили ответ по запросу из Псих диспансера. У Екатерины тяжелое заболевание после перенесенного ею стресса, попала на лечение в клинику с нервным расстройством, с таким диагнозом человек не может нести ответственность за свои действия. Короче, если даже регистратор не заметит, что человек невменяем, сделку можно опротестовать и вернуть себе недвижимость через суд, предоставив справку о том, что человек болен. Об этом конечно же Жанна знала, поэтому не хотела оформлять квартиру через АН. Но у неё никак не получалось продать квартиру в течении полугода. Покупатели находились быстро, но у всех возникали сомнения, требовали справки из Псих и Нарко диспансеров. Моя клиентка Инга по специальности врач, понаблюдав за Екатериной заподозрила нечто подобное. Когда я сказала ей диагноз, она проконсультировалась, поговорила с самой Екатериной.
⠀
После позвонила мне и сказала, что да заболевание тяжелое, однако в данный момент Екатерина находится в состоянии ремиссии. Вроде так. Что не принимает достаточно долго никаких лекарств.
- Давайте тогда попробуем пройти Судебно-медицинскую экспертизу, предложила я, не совсем уверенная в результате.
Жанна, схватилась за эту идею, как за соломинку. Мы - Жанна, Екатерина, Инга и я поехали клинику, где проводят такую экспертизу. Инга, через своих коллег вышла на главврача, заранее с ним договорилась. По большому счету процедура судебно- медицинская экспертизы занимает до 3 –х месяцев. Их у нас не было. Стоит это не мало, но Жанна взяла все расходы на себя. Все дружно организовались как могли. Использовали всевозможные связи, в итоге собрали необходимые справки, привезли карточку с историей болезни, пока врачи изучали и решали, я готовила другие документы.
⠀
Через неделю звонит Инга
- Марина, Екатерина справилась – прошла всех пятерых специалистов, те приняли дружное решение, что она может в течении трех дней подписать договор купли-продажи. Короче справка для сделки готова. Екатерина, сильно нервничает, ей становится хуже.
- Можем завтра провести сделку.
- А сегодня?
Я позвонила регистратору, объяснила, что надо срочно. Он вписал нас в свой плотный график, и мы поехали на сделку. Все завершилось хорошо. Все довольны.
СИТУАЦИЯ 4
ОДИН ИЗ СОБСТВЕННИКОВ (НАСЛЕДНИКОВ) ПСИХИЧЕСКИ БОЛЕН, НО НЕ ВСЕГДА ЭТО ВИДНО
Как-то ко мне обратилась знакомая с просьбой помочь продать наследственную квартиру. Три наследника – Ольга, ее сестра Наталья и младший брат Игорь. Наталья и Игорь живут в трешке с удовольствием, делиться не хотят. Ольге же необходимы деньги для решения своих жилищных вопросов.
⠀
- Марина, вы можете нам продать трешку, купить брату и сестре двушку, мне денежную разницу?
- Конечно. Никаких проблем.
Начала задавать разнообразные вопросы про брата и сестру и выяснила, что брат психически болен. Хотя Ольга по специальности провизор, но даже не подозревала, что брат ее не может давать согласие на продажу.
- Марина, ну очень странно все. Ведь мой брат вступил в наследство своей доли, нотариус нам ничего не сказала. В Свидетельстве о праве на наследство написано, что мы проверены на дееспособность. Значит можем продавать.
- Ольга, как проявляется заболевание вашего брата?
- Да никак, периодически нормальный человек, а потом одевает на голову корону, и он Король.
- Это как? – засмеялась я.
- Ну вот даже, когда вступали в наследство, сидел, спокойно отвечал на вопросы, подписывал, а после вышел от Нотариуса, достал из кармана картонную корону, напялил ее на голову
- Я Король. Завернул пальто как мантию, поднял правую руку вверх и пошёл приветствовать народ. Мы привыкли уже. У него с детства навязчивая мысль, он с ней живет всю жизнь.
- Хорошо, а где он работает?
- Нигде и никогда не работал. Учился в специнтернате. Мы просили маму при жизни оформить договор дарения на меня с сестрой. Разделить на 1/3 доли на меня и 2/3 доли на сестру. Но мама отказалась. Боялась, что отправим брата в психушку.
- Ну и как тогда будем продавать? Мы же должны предоставить справки на всех сособственников. Даже если он даст доверенность на вас или сестру.
- Так что это всё? Вообще никак?
- Да нет. Надо лишать брата дееспособности, оформлять опекунство на сестру и можно продавать. Сделку будем проводить с разрешения опекунского совета. Это я уже сделаю.
На этом все остановилось. Наталья отказывается оформлять опекунство, так как тогда не сможет работать. Ведь опекуну оформляют крошечную пенсию, так же и недееспособному. Как жить на такие деньги? И вот вы представьте, что могло бы произойти, если бы Ольга со мной не посоветовалась, а решили бы продавать сами и скрыли бы про болезнь брата? Оформили бы у нотариуса доверенность, та бы справку не спросила. Отправляли бы брата на прогулки во время показов. Нашли бы покупателей, после продали бы квартиру. Через время заклинило бы Наталью, ведь живет с братом она и все тяготы тоже на ней. Периодически она теряет работу, очень нуждается в деньгах. И возможно могла бы подать в суд, на то, что брат болен, не пронимал своих действий, предоставила бы мед.карточку и справки и всё. Баста карапузики. Через суд квартира возвращается Ольге, Наталье и Игорю. Денег нет. Возвращать нечего. Мошенническая схема. Кто виноват? Никто. Кто пострадал? Покупатели.
⠀
Историй много, ситуаций также. Всех не перечесть. Описала всего лишь малую толику рисков, просто они яркие и показательные. Порой продавцы, которые сами продают свою недвижимость, скрывают причины продажи, и вовсе не потому что хотят обмануть, а просто не считают это важным и нужным.
⠀
СОБСТВЕННИК НЕДЕЕСПОСОБНЫЙ – продать можно, купив ему другую недвижимость. Разрешение на сделку получают с разрешения Органов опеки и попечительства. Сложно, долго, много нюансов, но можно.
⠀
СОБСТВЕННИК НЕСОВЕРШЕННОЛЕТНИЙ РЕБЕНОК- аналогично недееспособному. При обеих сделках, нельзя провести чистые продажи, с обязательным условием покупки встречного варианта, улучшение жил.условий, если остаются деньги от продажи, то денежные средства кладутся на счет недееспособного либо несовершеннолетнего.
НЕБЛАГОНАДЕЖНАЯ СЕМЬЯ СОСТОИТ В СОПЕ (социально опасном положении) – пока семья находится в СОПЕ, в БТИ стоит запрет на отчуждение. При снятии семьи с СОПА, продажа возможна только с разрешения Органов опеки и попечительства.
⠀
КВАРТИРА (комната, доля, дом, коттедж, дача) СТРОИЛАСЬ, ПРИОБРЕТАЛАСЬ, ПРИВАТИЗИРОВАЛАСЬ В БРАКЕ.
Это означает, что является совместно нажитым имуществом. Для продажи необходимо Согласие обоих супругов и всех зарегистрированных в этой недвижимости людей. После супруги развелись и разъехались. Либо уехали дети учиться или жить в другой город, страну. Прошли годы, недвижимость необходимо продать. продаёт, допустим супруга. Порой слышу: «Так, когда же это было? И где сейчас его (её) искать? У него (неё) другая семья и живёт в другой стране. Мы с ним (ней) не общались уже 10 лет. Пил, гулял, алименты не платил, а вдруг захочет денег и согласия без них не даст? Можно это как-то скрыть? А если дети за границей? Как и куда их перерегистрировать с внуками? И так далее.»
⠀
P.S. Этот список нескончаем. Могу приводить бесконечное количество историй продаж. Не всю недвижимость, которую в своё время брала в продажу, довели до сделки. Порой, выяснялись нюансы, которые было невозможно обойти законно. Но зачастую, когда Собственники продают сами, они либо по незнанию, либо специально скрывают важную информацию. Поэтому, задумайтесь настолько ли высока стоимость услуг АН? Может риски гораздо выше и потеря купленной самостоятельно недвижимости будет более болезненной, чем 45 или 60 базовых.
⠀
ОГРОМНОЕ СПАСИБО😊, что были со мной эти пять минут
С уважением ваша – агент по недвижимости Маша.
Марина Гордейчик – АН Квадратный метр, г.Минск
Комментарии