#pro_nedvizhimost #про_недвижимость
ЧАСТЬ 1
СЛУХИ ПОРОЖДАЮТ ПАНИКУ
Здравствуйте Марина! Только что услышала в новостях, что поступило распоряжение разработать план сноса всех пятиэтажек в Минске. Как вы думаете, в связи с этим пропадет весь интерес к ним? Ибо неизвестно, что будут давать взамен. У меня товарищ купил на Калиновского однокомнатную квартиру в кредит, начал ремонт и вдруг эта новость… Аж до слез обидно. Как же в таком случае поступят с ним, да и с другими жителями – собственниками пятиэтажек? Куда их будут выселять? Как это будет происходить? Я тоже собиралась в пятиэтажке купить квартиру, но передумала. А что говорит и пишет народ на эту тему? Может стоит подписи собирать против сноса, я подпишусь. (01 ноября 2023 год)
НЕМНОГО ИСТОРИИ
Во время Второй мировой войны Минск пострадал и от немецко-фашистских захватчиков, и от освободившей его Красной армии. Многие здания и кварталы погибли под бомбами, сброшенными с советских самолетов в период фашистской оккупации, а также в ходе наступательной операции 3 июля 1944 года. Большую часть столицы составлял частный сектор. От него вообще мало что осталось.
Освобожденный Минск восстанавливали силами горожан и приезжих во время обязательных субботников.
Одновременно началось строительство промышленных предприятий и заводов. Люди возвращались домой с фронта, из эвакуации. Ехали из разоренных деревень в поисках работы. Чувствовалась сильная нехватка жилья.
Началось активное строительство нескольких жилых районов, крупнейшими из которых стали поселки минского тракторного и автомобильного заводов. Они являли собой относительно крупные жилые районы, представляющие единый архитектурный ансамбль с полной социально-бытовой инфраструктурой: магазинами, школами, яслями, почтой, поликлиниками и др. Жилой район тракторного завода, строительство которого начато в 1946 г. одновременно с проектированием, состоял из 13 кварталов, различных по площади, форме и художественным качествам.
Трехэтажные дома возводились вдоль главной магистрали района – улицы Олега Кошевого, четырехэтажные – у площади района. Основную массу застройки кварталов автомобильного поселка составляли двухэтажные типовые здания. Народное название - сталинки. С деревянными перекрытиями и межкомнатными перегородками. С высотой потолков плюс–минус 3 метра.
С 1945 по 1952 годы в Минске активно строились малоэтажные рабочие поселки.
(Источник: статьи из интернета)
Одновременно с капитальными строениями строились в Минске деревянные дома и бараки для строителей и жителей города. Для работников заводов и фабрик дома, построенные горьковским методом. Как правило - это кирпичные 2-ух или 3-ёх этажные дома.
Поселок на улице Минина, Попова, Софьи Ковалевской строили для работников Минского комбината силикатных изделий. Все свое детство бегала туда в маленький магазинчик за вкусными тянучками. С 2004 по 2011 годы подключала в этом районе эфирное телевидение Космос ТВ. Все те же бараки, одно - трехэтажные дома с газовыми колонками и унитазами прямо на кухне или в прихожих. Санузлы изначально не были запланированы в тех домах. Чтобы не ходить в туалет на улицу, каждый находил свое укромное местечко для белого друга – унитаза. XXI век на дворе, а богом забытый поселок живет, еще продолжает существовать в том самом состоянии.
Грушевский поселок: ул.Грушевская, Уманская, Железнодорожная, Пермская, Смирнова – моя малая родина. Квартиры для рабочих того же Минского комбината силикатных изделий, работников лесной промышленности, других предприятий. Дома двух, четырех и пятиэтажные – хрущевки. А еще частный сектор, который уже много лет, как сносят.
В моем детстве жить в этом районе было небезопасно. Проживало слишком много асоциального элемента – рабочий люд, со всеми вытекающими, бандиты, бывшие зеки, алкоголики. Недели не проходило без драк и убийств на почве пьянок, постоянных выяснений отношений между собутыльниками или семейных скандалов.
К тому времени, как открыли станцию метро Михалово, во всех домах сделали достаточно качественные капитальные ремонты.
Проспект Жукова, ул.Розы Люксембург, Карла Либкнехта, Лермонтова, Щорса, Хмелевского, Волоха – еще один рабочий район, застраиваемый с 1957 – 1967 годы домами хрущевской постройки. Чижовка, Серебрянка, Шабаны, жилой массив ул.Волгоградская – Кнорина – Кедышко – Толбухина. Микрорайоны Зеленый луг и Курасовщина, старая часть Фрунзенского района. Весь центр Советского района. Жилой массив Бульвар Мулявина - Золотая горка – Смолячкова – ул.Гикало - Горный переулок, плавно переходящий в ул.Козлова и т.д. Партизанский район с улицами Пулихова – Захарова – Клумова - Партизанский проспект - Олега Кошевого и т.д. Огромный жилой массив в районе станций метро Автозаводская, Партизанская, Тракторный завод, Пролетарская.
В Минске невероятное количество пятиэтажек, построенных начиная с 1955 по 1980 годы. Хрущевки, позже Брежневки. Это микрорайоны с развитой инфраструктурой, транспортной сетью, коммуникациями. Хотя последние давно уже требуют реконструкции и обновления. И пусть эти дома выглядят не сильно презентабельно - многим уже давно и слезно требуются капитальные ремонты. Правда (^!^) те, что проводят последние 10 лет больше похожи на насмешку, или изымание из бюджета денежных средств, чем на капремонт.
ЧТО ТАКОЕ СНОС & C ЧЕМ ЕГО ЕДЯТ
За последние два десятилетия произошла смена поколений среди жителей пятиэтажных домов.
Пожилые люди, получившие в свое время квартиры абсолютно бесплатно, впоследствии начиная с 1993 по 2016 годы их приватизировали, став собственниками пусть и не больших, но своих квадратных метров. Эти люди составляют… Нет, как бы не было это печально, составляли основную массу жителей домов. К сожалению, большинство из них уже покинули этот мир. Что касается наследников, вопросы решались по-разному. Одни сами заселились и живут, кто-то продал.
Квартиры в пятиэтажных домах, на любом рынке (высоком, низком) всегда интересны в продаже. Небольшие площади, коммунальные оплаты, относительно низкая стоимость. Для покупки проще взять кредит. Что-то накопили, остальное кредитовали.
Отличный старт для молодежи или для разъездов из одной большой квартиры на две. Таким образом дома, построенные в далекие шестидесятые годы, получили второй шанс на свое существование.
Хочу задать пару вопросов, людям, верящим тому, что прочитали & услышали.
1) Знаете ли вы, что такое снос?
2) Как это происходит?
3) Сколько стоит проект для сноса и последующего строительства нового дома? А квартала? Микрорайона?
4) Какой требуется бюджет для расселения жителей одного дома?
5) Куда переселяют жителей из дома, попавшего под снос?
6) Кто из застройщиков может выделить квартиры в новостройке?
7) А, кто переселяет лишь бы куда - предлагают самим искать квартиры стандартных типовых качеств на вторичном рынке.
*** стандартные типовые качества - это когда в квартире стены оклеены обоями, потолок покрашен, на полу линолеум или доска. В санузле в наличии унитаз, в ванной комнате - ванна и умывальник. На кухне плита и раковина. Есть входная и межкомнатные двери, стоят окна. По всей квартире установлены розетки выключатели, с потолка на шнурке висит электрическая лампочка. Не важно качество и состояние. Кстати именно в таком виде предлагают и новостройки.
8) Какое количество проживающих в этих микрорайонах людей?
9) Сколько требуется денег на снос и разъезд только одного дома.
Поделюсь личным опытом. Все, кто читает мой блог, знаком с моей историей. Дом на ул.В.Хоружей, 34. Три этажа. Два подъезда. 18 квартир. В двух квартирах по два собственника. Нам предложили два варианта:
- Найти квартиру стандартных типовых качеств, площадью не менее занимаемой, с таким же количеством комнат.
- Взять компенсацию и решать свой жилищный вопрос, как заблагорассудиться. Главное после выплаты компенсации, в БТИ оформить прекращение права собственности, сняться с регистрации, освободить квартиру, передать Тресту.
Все началось с писем от организации Белгипрозем, которая делала первичную оплачиваемую Трестом оценку квартир. Для чего? Чтобы рассчитать предполагаемую сумму расходов. Вторая оценка производилась, по истечении года, когда жильцы окончательно определились с вариантом № 1(квартира на вторичном рынке) или № 2 (денежная компенсация), указав это в заявлении. По словам руководства Треста, окончательная оценка каждой квартиры им обошлась около 500 рублей за каждую.
---> Однокомнатные квартиры их 6 штук примерно оценили от 54.000 – 57.000 долларов США
---> Двухкомнатные – 6 штук от 75000 – 83000 долларов США
---> Трехкомнатные – 6 штук от 97000 – 120000 долларов США
---> Все цифры усреднила, получилось 1455000 (один миллион четыреста пятьдесят пять тысяч) долларов США
Добавим сюда, что в 2-ух квартирах по два собственника. Им обязаны предоставить четыре однокомнатные квартиры. По одной на каждого собственника. Эту сумму сюда не добавляла, так как не знаю, как решался вопрос.
Порядка 5000 долларов США потрачено на оценку квартир. Понятное дело, что все мои подсчеты примерные. Однако сумма получилась внушительная. Ведь это только компенсация за 18 квартир.
А сейчас подумайте какой необходим бюджет, чтобы снести хотя бы один жилой квартал, состоящий из пятиэтажек. Жилую застройку ул.Орловская – бульвар Шевченко – Кропоткина – В.Хоружей – Червякова - Богдановича? А если все микрорайоны скопом? А ведь это большая часть города.
В стандартных домах хрущевской постройки, как правило, 4-5 подъездов по 20 квартир в каждом. В домах брежневской постройки может быть до 8 подъездов по 15 квартир в каждом. Не уверена, что найдется хотя бы один инвестор, согласившийся на такой снос. Тем более, что сначала необходимо предложить всем альтернативный вариант куда переезжать.
- А как же указ о заселении в первый же построенный дом в сносимом квартале? – спросите вы.
- Так его еще необходимо построить, - отвечу вам. И это займет минимум три – пять лет.
На первом же собрании по сносу дома 34 по ул.В.Хоружей соседи сразу задали ряд вопросов:
- Куда, в какой район планируете нас переселять?
- Что взамен сносимого жилья?
3) Что и в какие сроки планируете построить вместо нашего дома?
4) Будут ли выделяться в нем квартиры для нас?
5) Если найдем где жить до завершения строительства дома, мы можем зарезервировать для себя квартиры, внести предоплату?
Никто не хотел выезжать не то что с района, не желали перемещаться дальше 500 метров от привычного места жизни.
Ответы Треста:
- Нам нечего вам предложить.
- Ищите самостоятельно квартиры на вторичном рынке жилья.
- Год – на ваше выселение. Год – на разработку проекта, подготовку, согласование документов, получение разрешений. Два - три года – строительство.
- Нет. Потому что при сносе, должны обеспечить вас квартирами типовых потребительских качеств. Дом будет строиться без отделки. Либо вы забираете компенсацию. После чего обязаны сняться с регистрации и передать квартиру по Акту приема-передачи нам, предварительно погасив коммунальные платежи.
- Нет. Не можете. Неизвестно какая будет стоимость квадратного метра. Проектная декларация составляется, когда согласован проект дома,
проведена топографическая съемка местности, геологическая экспертиза, земляные работы, строительство надземной части, монтаж инженерного оборудования, коммуникаций. И это только самое начало. Если готовы ждать столько лет, ждите. Ничего обещать вам не можем.
Ответы четкие и вполне понятные.
- Нет! Не совсем, - возмутитесь вы. - Мы не услышали ответа на: «А как же указ о заселении в первый же построенный дом в сносимом квартале?»
Если честно, тщательно поискав в интернете, не нашла даже намека, но помню, что читала об этом. Скорее всего это было предложение, а не распоряжение, тем более указ.
Однако, давайте попробуем разобраться насколько этот вариант возможен.
Для того чтобы построить современный многоэтажный дом, даже одно подъездный 19-25 этажей необходимо найти свободный без строений земельный участок. Начальный процесс и сроки строительства одного дома описала выше.
Выделить необходимое количество квартир для всех желающих, с соответствующей сносимым квартирам площадями, да еще выполнить в них строительную отделку. Так как необходимо соблюсти Указ № , в котором указано, что выделяемые квартиры должны соответствовать типовым потребительским качествам. Как правило, Застройщику это не выгодно. Поэтому выделяет квартиры с самыми отстойными планировками и не удобными этажами. Отделка из максимально дешевых строительных материалов, выполненная спустя рукава - дешевый социальный вариант.
Остается вопрос: «Как построить дом, если в квартале или рядом, нет свободного земельного участка, подходящего для строительства жилого многоквартирного дома?»
Чаще всего старые кварталы с пятиэтажками, да и не только, застроены достаточно плотно. Небольшая дворовая территория, где порой и машину то проблема припарковать, не то, что воткнуть новостройку. Бывают, конечно небольшие островки с зелеными насаждениями, но не факт, что они подойдут для строительства многоэтажного дома.
А если нет подходящего участка? Значит жителей первых сносимых домов необходимо уговорить переехать в другой микрорайон. Причем на окраину города. Кто же согласиться? Когда решался ***вопрос о сносе дома на В. Хоружей, никто не соглашался на переезд в другой район. Поэтому большинство взяли компенсацию, самостоятельно купили квартиры в соседних домах. Жили в своих пока не сделали ремонты в купленных.
*** Подробно об этом напишу в отдельной статье. О том, как жители дома – мои соседи и я лично пережили снос дома.
Говорить, предполагать, предлагать и делать – это прямо противоположные вещи. Прежде чем впадать в панику, серьезно подумайте о возможности реализации услышанного.
И так как тема не исчерпана до конца… Следующая статья в работе.
ЧАСТЬ 2 : Реальное предложение РЕКОНСТРУКЦИИ жилого пятиэтажного дома
Если у вас есть другое мнение, готова его услышать. Буду благодарна за конструктивный разговор на данную тему.
С уважением!!! Как всегда, ваша Маша. Никак не Риелтор, но Специалист в сфере недвижимости Марина Гордейчик
И да, не забывайте поставить лайк, оставить свой отзыв. если статья оказалась вам интересной, либо чем-то полезной!)
24.11.2023
#20_лет #моей #жизни #20_let #moej_zhizni
#вся_жизньРабота #vsya_zhiznRabota
#СпециалистБелорусскогоРынкаНедвижимости
#SpecialistBelorusskogoRynkaNedvizhimosti
#kogda_lyudi_lyubyat_chto_delayut
Комментарии