#вся_жизньРабота #vsya_zhiznRabota
Жили-были Глеб да Александра. По молодости лет встретились, полюбили друг друга, сыграли свадьбу. Пока горели эмоции все было восхитительно. Прошли годы, ребята повзрослели, с глаз упала пелена, эмоции уже не такие острые, наступило понимание, что разные они по характеру, темпераменту, жизненным приоритетам. Развелись. И разъехались. Во время брака построили двухкомнатную квартиру для чего Глеб взял кредит в банке. Вместе жили, оба работали, Глеб ежемесячно выплачивал кредит. В любом случае – это совместно нажитое имущество.
Недавно прочла замечательный пост Марка Энтони - американского певца стиля «сальса», музыканта, композитора и актера. Небольшая выдержка из него:
«Жизнь — это как путешествие на поезде. Со множеством остановок, изменений в маршруте и даже аварий.
С рождением мы садимся в поезд с нашими родителями и поначалу думаем, что будем в этой поездке с ними всегда. Но однажды они выходят на одной станции, а мы одиноко продолжаем путешествие без них.
Время идет, в вагон подсаживаются другие люди. Некоторые станут очень важными для нас, возможно, даже останутся до самого конца поездки. Кто-то будет выходить из вагона, навсегда оставляя рядом с нами пустое сидение. А кто-то — исчезать на станциях настолько незаметно, что мы даже не обратим внимания, что на их местах сидят уже совершенно другие люди.»
После развода, Александра выехала из квартиры, покинув Глеба навсегда. Они не ругались, нет. Просто девушка пересела в другой поезд, ее маршрут изменился. Судьба занесла ее в Европу, где она благополучно проживает уже порядка десяти лет. Новая страна, семья, работа. Александра всем сердцем полюбила новую жизнь и окружение. Беларусь же и все связанное с ней остались позади.
В какой-то момент в вагоне, где ехал Глеб появилась новая попутчица по имени Валерия. Сначала они долго присматривались друг к другу, а после поняли, что им по пути. Через некоторое время создалась новая семья.
У Валерии была своя квартира, построенная в кредит в микрорайоне Сокол. Александра ежегодно приезжала в Беларусь в гости к своей маме. Но ей хотелось иметь собственное жилье, поэтому поговорив с Глебом, решили обменять ее ½ доли в квартире на 1-ую в микрорайоне Сокол. В 2019 году они совершили мену с доплатой со стороны Александры. Получив Свидетельство о государственной регистрации, оформив лицевой счет на свое имя, благополучно отбыла в свой новый европейский дом. Прошли годы, квартирой она так ни разу не воспользовалась. Та так и стояла невостребованная, только уплачивала коммунальные платежи.
В 2023 году Александра решила квартиру продать и окончательно распрощаться со страной в которой родилась. Подала документы на выход из гражданства. В Королевстве Нидерланды невозможно иметь двойное гражданство. В конце февраля 2024 года квартира была благополучно продана.
Казалось бы, истории конец. Зачем писать про это? Во всей этой истории есть юридический нюанс.
«Мена – это отчуждение недвижимости. Значит Александра в течение пяти лет продала две квартиры. Не важно, что ранее была мена доли на квартиру, все равно считается продажа.
*** ДОГОВОР МЕНЫ заключается между полноправными владельцами квартир, долей в квартирах, на основании которого они являются Продавцами и Покупателями недвижимости друг друга. Его регистрация идентична регистрации Договора купли-продажи.
За вторую продажу недвижимости в течение пяти лет необходимо уплачивать налог – 13% от дохода.
1) Квартира, полученная в НАСЛЕДСТВО, наследник является резидентом Республики Беларусь при второй продаже в течение 5 лет налогом НЕ облагается;
2) Квартира, полученная по ДОГОВОРУ ДАРЕНИЯ, при второй продаже в течение 5 лет налогом облагается:
Можно заказать оценку в БТИ (по остаточной стоимости) на день Договора дарения. Если квартира расположена в доме постройки до 2000 года, смысла в этом нет – остаточная стоимость будет достаточно низкая. Выгодней использовать 20% вычет, не облагаемый налогом. С полученной разницы оплатить 13%;
3) Квартира приобретена по ДОГОВОРУ КУПЛИ-ПРОДАЖИ. При второй продаже налогом облагается. В этом случае считают разницу между покупкой и продажей:
а) Купили в эквиваленте за 70 тысяч, продали за 64 тысячи. Налог не уплачивают;
б) Купили в эквиваленте за 50 тысяч, продали за 54 тысячи – получили доход. С разницы уплачивается 13% налога;
В случаях, описанных в п.2; 3; 3а; 3б после проведения сделки необходимо явиться в районную налоговую инспекцию, заполнить декларацию о фактическом доходе. Это относиться к продавцам, являющихся резидентами Республики Беларусь.
В нашем случае все было гораздо сложнее, потому что изначально был ДОГОВОР МЕНЫ. Необходимо определить фактическую стоимость ½ доли в двухкомнатной квартире, добавив туда доплату в эквиваленте 5000 дол. США.
Налог на вторую продажу уплачивается не сразу по факту сделки, а в следующий налоговый период. В данной ситуации с 1 января 2025 года.
Я хорошо знакома со всеми участниками обеих продаж, поэтому вовлеклась во все истории и стала активным участником.
На продажу квартиры в микрорайоне Сокол Александра решилась спонтанно, и мы как-то не подумали, о сроках пяти лет. Хотя это я сейчас такая умная. Но тогда:
- Надо продать! Срочно! Возьмешься?
- Конечно. Как могу тебе отказать?
Александра приехала в Минск, оставила на мое имя Генеральную доверенность для решения всех ее вопросов на территории Республики Беларусь.
После продажи квартиры в микрорайоне Сокол, я поехала в налоговую с просьбой рассчитать налог. Было несколько вариантов для уплаты налога. Просто со второй продажи, как написала ранее про 13%. Или сделать оценку по остаточной стоимости в БТИ, так как дом был 2007 г.п. Тогда с разницы между оценкой и суммой продажи.
Но!!! У нас была мена ½ доли с доплатой в эквиваленте 5000 дол.США. Весь налоговый отдел решал, как в таком случае рассчитывать налог. Рисовали схемы со стрелочками, подписывали кто кому кем приходится и какие документы мне необходимо принести, чтобы учесть все расходы. Я позвонила Глебу, что необходимо заказать выписку из банка о всех выплатах кредита. Через неделю выписка из четырех листов мелким почерком были у меня.
Привезла все документы, и тут Инспектор мне отказала, сославшись на статью 18 в налоговом кодексе, что подоходный налог необходимо уплачивать только в следующий налоговый год, который наступит с 01.01.2025 года.
Как бы я не настаивала, что Александра живет в Европе, перевести сумму для уплаты будет проблематично, мне категорически отказали. Я ходила в налоговую несколько раз, и каждый раз мне указывали на двери. «Ну что же делать? Нет так нет» – подумала я.
В конце июля 2024 года вопрос назрел остро. Александра подготовила все документы для выхода из гражданства, я даже в Барановичи ездила за необходимой для этого справкой.
- Марина, мне пришло письмо из Посольства Республики Беларусь в Королевстве Нидерланды.
Почитай, пожалуйста.
В письме было требование в срочном порядке уплатить налог на вторую продажу в течение пяти лет, иначе будет отказано в выходе из гражданства. Распечатав письмо, взяла документы и доверенность поехала в налоговую. По началу меня послали куда – подальше. Тогда я стала настаивать. Оказалось, что инспектор с которой разговаривала собственноручно, отвечала на письмо из Посольства о задолженности по налогу. «Да ладно, - подумала я, - вот же безответственность какая (((»
- Приходите в январе 2025 года, рассчитаем ваш налог. Ранее не имеем права.
- Но Александра выходит из гражданства сейчас, а не в 2025 году. Вы же сами отвечали на письмо, - возмутилась я.
- Ничего не знаю, не имею права, - уперлась инспектор.
- Ты не права. В случае выхода из гражданства, он обязан уплатить все налоги. И мы обязаны предоставить все данные для этого, - сделала замечание инспектору начальник отдела.
- Ты уверена? Уже делала такое?
- Да, и не раз.
- Ладно, давайте ваши документы.
Но налоговая есть налоговая, оказалось, что им не хватает документов для понимания какое отношение Александра имела к квартире. На основании чего возникли права на ½ доли в квартире? Документы подтверждающие, что квартира построена в браке и является совместно-нажитым имуществом для налоговой, не являются доказательством. Так как титульным собственником и плательщиком кредита являлся Глеб.
Хорошо, что всеми вопросами изначально занималась я. Знала у какого нотариуса, совершали выделение доли в квартире. Позвонив, записалась на прием. На следующий день нотариус выдал мне дубликаты документов. На основании всего мною собранного, спасибо Глебу за помощь – без него тоже бы ничего не доказали, я подала документы и декларацию. Было это в пятницу. Налоговому инспектору было заранее сказано, что все очень срочно, да и само письмо было тому доказательством. Наступила середина недели, из налоговой тишина. В среду приезжаю, налоговый инспектор отсутствует. Ее коллега смотрит на столе и видит, что никто ничего не считал. Приезжаю в четверг, ответственный инспектор и говорит, что у нее есть еще полгода на то, чтобы посчитать данный налог. И тут меня понесло, а после звоню Александре, и та уже сама объясняет недопонимающей инспектору ситуацию.
У инспектора мелко затряслись руки. Тут же берет документы, начинает считать.
- Приходите завтра.
Пришла в пятницу. Налог не посчитан.
- Выйдете в коридор. Я вас позову.
Села в коридоре. В 13.00 в инспекции наступил обеденный перерыв, меня попросили покинуть на 1 час здание. Сходила, пообедала. Погуляла. Вернулась. Посидела еще час.
И чтобы вы понимали, надо было рассчитать и учесть все ежемесячные суммы выплаченного кредита за много лет. А это прямо уравнение со многими значениями. Денег на уплату налога у меня нет. Да и взять не у кого. Сумму тоже не знаю. Всю пятницу с утра сижу в налоговой, инспектор считает и считает. Конца не видно. У меня в 16.30 предварительный договор, а в 18.30 следующий. Время медленно подходит к точке Ч, а инспектор вся в расчетах. О чем думала раньше, когда уверяла, что за час все будет готово? Считаю человека полностью безответственным. Не удосужилась даже пересмотреть все документы. Хотя сама попросила у меня принести выписку из Беларусбанка о всех выплатах кредита.
- Прошу прощения, у меня больше нет времени ждать. Вы же понимаете, что если в понедельник налог не будет уплачен и сведения об этом не поступят в Посольство РБ Королевства Нидерланды, то у Александры будут большие проблемы, и это означает, что и вас. Ведь я многократно обращалась к вам с просьбой рассчитать налог. Вы мне отказывали. Даже не интересовались в чем такая срочность? Хотя по закону я имела право подать декларацию в марте и уплатить налог.
- В марте вы же не сказали, что Александра выходит из гражданства, - нашла себе оправдание инспектор.
- Не сказала, потому что сначала не знала, что она подала документы на выход. Но вы меня так убеждали, что ни при каких обстоятельствах не примете у меня декларацию, что просто ждала 1 января 2025 года – начало налогового года. Однако, когда вы получили письмо из Посольства на голубом глазу ответили, что у Александры задолженность по налогам. Я приехала с генеральной доверенностью от Александры, готова предоставить все необходимое, подать декларацию, вы закрывали за мной двери, я заходила в другие. Пропускали мимо ушей все просьбы, гоняли собирать бесконечные документы, сложили все стопочкой и благополучно забыли о них.
- Не успеваю сегодня посчитать. Только примерную сумму. В понедельник выйду на работу раньше и к 11.00 завершу расчеты.
- Вы издеваетесь? Где в понедельник в срочном порядке найду необходимую сумму? Я же в марте стояла вот здесь и просила рассчитать сумму. Говорила, что деньги не мои, их заберет Александра. Вы уверяли, что расчеты ведет другой специалист. Значит обманули? Сейчас тоже все время юлите. В случае худшего варианта, будет жалоба в Министерство налогов и сборов, после в суд. Поверьте, у меня очень хороший адвокат, мало вам не покажется.
- Позвоните вот этому номеру в 16.30. Скажу примерную сумму. В понедельник в 11.00 завершу расчет.
В 16.30 сумма была названа. Повезло, у Александры в это время в Минске в гостях у родителей была подруга из Нидерландов. У нее была необходимая сумма. Вечером привезла мне ее домой.
В понедельник – про него писала прошлый пост, в 11.00, пока была на тренировке, из налоговой позвонили. Сумма была немного меньше, чем примерная. Курс евро неожиданно вырос, получилось несколько сэкономить. Видимо Вселенная сжалилась над нами.
https://dzen.ru/a/Zr4YHmfS_jM_sSJZ
P S Когда мне говорят, что незнание законов не освобождает от ответственности. Мне хочется спросить: «А вы, мил человек все законы знаете? Во всех сферах жизни разбираетесь? Или гений задним умом?»
20.08.2024 г
С уважением!!! Как всегда, ваша Маша. Никак не Риелтор, но Специалист в сфере недвижимости Марина Гордейчик.
И да, не забывайте поставить лайк. Мне это будет приятно, да и даст возможность прочесть ее большему количеству людей.
Комментарии